Wie wähle ich ein Unternehmen aus? Kauf von STORE Capital (Teil 2)

Wie wähle ich eigentlich ein Unternehmen aus, in das es sich aus meiner Sicht zu investieren lohnt? Im ersten Beitrag hierzu habe ich aufgezeigt, wie ich von der Makro- auf die Mikroebene, also das einzelne Unternehmen, komme. Den Beitrag könnt ihr hier nachlesen. Heute soll es um die Untersuchung des Unternehmens an sich gehen, hier also STORE Capital.

 

 

Was macht das Unternehmen eigentlich?

Das ist die erste Frage, die man sich aus meiner Sicht immer als erstes stellen sollte.

 

Wie bekomme ich die Daten?

Zum Einstieg und zur ersten Information über ein Unternehmen nutze ich in der Regel den Wikipedia-Eintrag. Zu Store Capital findet sich jedoch tatsächlich kein Beitrag. Der Weg, auf dem definitiv aber immer Informationen gefunden werden können, ist über den Besuch der Homepage des Unternehmens. Hier findet man in der Regel alle notwendigen Informationen. Wer es genau wissen möchte, liest sich die jährlichen Geschäftsberichte durch. Der große Vorteil bei Investments in den USA ist, dass für alle einheitliche Berichtsstandards gelten. Noch besser ist, dass es eine Datenbank gibt, bei der alle Berichte eingesehen werden können. Es handelt sich um das Verzeichnis „Edgar“ der Börsenaufsichtsbehörde SEC (United States Securities and Exchange Commission). Ihr findet die Datenbank hier. Wie ihr auf dem folgenden Bild erkennen könnt, sind alle Filings in der Reihenfolge ihres Erscheinens aufgeführt.

 

 

 

Der Jahresbericht eines US-Unternehmens wird auch als 10K-Bericht bezeichnet. Der letzte Bericht von Store datiert vom 21.02.2020.

 

Aus dem Bericht können alle notwendigen Daten zum Unternehmen entnommen werden. Besonders interessant sind dabei mitunter die „Rsik Factors“, die alle Unternehmen ausweisen müssen. Hier wird alles (wahrscheinliche) aufgeführt, was zu Problemen beim Unternehmen und dessen Geschäftsfeld führen könnte.

 

 

Das Geschäftsmodell

Store Capital ist ein also ein Equity- Real Estate Investment Trust (REIT), der spezialisiert ist auf das Management und die Finanzierung von Gewerbeimmobilien in den USA. Im Gegensatz zu Mall-Betreibern handelt es sich im Falle von Store um Einzelimmobilien mit nur einem Mieter (Single-Tenant).

 

Das Unternehmen in seiner heutigen Form wurde 2011 gegründet und ist seit 2014 an der Börse gelistet. Der Name STORE steht dabei für Single Tenant Operational Real Estate.

 

In der Regel erwirbt Store bestehende Immobilien von Geschäftsbetreibern und vermietet diese dann wieder an diese Geschäfte zurück. Das Verfahren wird als „Sales and Lease back“ bezeichnet und hat für den Geschäftsinhaber den Vorteil, dass Geld in die Kasse kommt. Store erhält ab diesem Moment dann Miete vom Geschäftsbetreiber.

 

Die Vermietung der Immobilien erfolgt zumeist im Triple-Net-Lease Verfahren. Hierbei hat der Mieter neben der monatlich zu zahlenden Miete auch alle laufenden Unterhaltskosten zu tragen (z.B. Versicherungen, Steuern und vor allem die Unterhaltung). Eine derartige Ausgestaltung des Mietvertrags ist für REITs äußerst lukrativ, da die Einnahmen dabei sehr gut kalkulierbar sind.

 

Der Fokus von Store liegt auf mittelständischen Unternehmen (Umsatz 15 – 300 Millionen Dollar). Damit wird ein Markt bespielt, der innerhalb der REIT-Branche eher ein Nischendasein fristet. Dies bedeutet allerdings auch, dass die Mieter aufgrund ihrer geringen Größe zum Großteil über kein Kreditrating verfügen, was schlussendlich zu einer risikoreicheren Mieterstruktur führen kann, wie beispielsweise beim Konkurrenten Realty Income.

 

Interessant ist die Eigentümerstruktur des Unternehmens. Um an diese Daten zu kommen eignet sich die Seite von Yahoo Finance. Unter dem Reiter „Holders“ findet sich der Hinweis, dass weniger als 1 % des Unternehmens vom Management gehalten wird, knapp 94 % der Anteile befinden sich in Händen von institutionellen Anlegern. Darunter erschließt sich die TOP-10 der institutionellen Anleger desUnternehmens. Hier taucht auch Platz 2 mit knapp 7,6 % der Anteile die Beteiligungsgesellschaft Berkshire Hathaway auf. Store Capital ist nämlich der einzige REIT, an dem Warren Buffett Anteile hält.

 

 

STORE Capital im Detail

Nun tauchen wir noch etwas tiefer ab, in die Geschäfte des Unternehmens. Als Informationsquelle dienen hierzu die Investorenpräsentationen des Unternehmens. Unabhängig von der REIT-Branche gibt es bei fast allen Firmen derartige Dokumente. In der Regel sind diese sehr gut aufgearbeitet. Bedenken muss man natürlich immer, dass ein Unternehmen sich nach außen gut verkaufen möchte. Dementsprechend sollte man immer auch mit einem kritischen Auge dabei sein.

 

Im Falle von Store sind die Präsentation sehr einfach auf der Homepage unter Investor Relations zu finden. Wer sich die Mühe machen möchte, findet hier insgesamt neun Dokumente, mit denen man auch Veränderungen nachvollziehen kann.

 

 

Alle nachfolgen Folien sind der „Investor Presentation“ zum ersten Quartal 2020 entnommen.

 

 

Insgesamt umfasst das Portfolio von Store 2.552 Immobilien in 49 Staaten der USA. Diese sind an 491 Kunden vermietet. Dabei werden 113 verschiedene Geschäftszweige abgedeckt. Die Vermietungsrate liegt bei starken 99,5 % und ist damit im Branchenvergleich sehr hoch.

 

Die Immobilien sind in die drei Bereiche Service (65 %), Retail (19 %) und Manufactoring (16 %) unterteilt.

 

 

Im Bereich Service nehmen die Restaurant den größten Teil ein. Unter anderem sind hier auch Arztpraxen und Kindergärten zu finden.

 

 

Möbelgeschäfte sowie Märkte für die Landwirtschaft sind die größten Blöcke im Abschnitt Retail, die metallverarbeitende Industrie bildet den Hauptteil im Bereich Manufactoring.

 

Anhand der Auflistungen wird bereits erkennbar, wie diversifiziert das Portfolio ist. Aus meiner Sicht macht dies ein Investment momentan auch so interessant. Zwar ist Store von der Corona-Pandemie durchaus betroffen, dies aber nicht in gleichem Maße wie beispielsweise Mall-Betreiber. Trotzdem sind die Kurse der diversifizierten REITs ebenfalls sehr stark gefallen.

 

Bei der Mieterstruktur fällt auf, dass der größte Mieter Fleet Farm lediglich einen Anteil von 2,8 % der Miete repräsentiert. Die TOP 10 der Mieter umfasst 255 Immobilien und 17,6 % der Einnahmen. Sollte es also zu Problemen bei einzelnen Mietern kommen, bedroht das Store nicht in seiner Existenz.

 

 

Die geografische Lage der Immobilien zeigt, dass diese verstärkt im Osten der USA liegen, insgesamt aber der gesamte Bereich des Landes abgedeckt wird.

 

 

Die Vermeitungsquote lag in den Vorjahren immer deutlich über 99 %.

 

 

Das Management

Informationen zum Management finden sich meist ebenfalls auf der Unternehmensseite, ansonsten ist durch eine einfache Google-Suche meist alles Nennenswerte in Erfahrung zu bringen.

 

CEO des Unternehmens ist Christopher H. Volk. Er ist Mitbegründer von Store Capital und verfügt über eine Expertise von über 30 Jahren in der gewerblichen Vermietung. Volk genießt einen sehr guten Ruf innerhalb der Branche.

 

 

Auch das weitere Managementteam verfügt über vielfältige Erfahrungen im Immobilienbereich.

 

 

Die Fundamentaldaten

Zum Abruf von Fundamentaldaten gibt es in den Weiten des Internets unzählige Möglichkeiten. Die von mir genutzten Portale sind meist kostenpflichtig. Erster Anlaufpunkt für US-Unternehmen ist in der Regel die Seite von Fastgraphs.

 

Im Fastgraph von Store sind die wesentlichen Daten auf einen Blick ersichtlich.

 

 

Wie man an der Höhe der AFFO (Gewinngröße bei REITs) erkennt, steigen diese jährlich an. Für das „Corona-Jahr“ 2020 wird momentan noch mit einem Rückgang von einem Prozent gerechnet. Seriöse Schätzungen sind diesbezüglich meiner Meinung nach momentan allerdings nicht möglich.

 

Der angezeigte Verschuldungsgrad geht mit einer Quote von 47 % im Verhältnis zur Bilanz für einen REIT in Ordnung.

 

Die schwarze Linie zeigt den Kursverlauf auf Monatsendbasis an. Wie erkennbar ist, gab es einen massiven Abriss Anfang März, welcher auf die Corona-Pandemie zurückzuführen ist. Die zwischenzeitliche Markterholung hat Store, wie man sehen kann, nicht mitgemacht. Dies führt unter anderem dazu, dass die Dividendenrendite mit 7,5 % historisch hoch ist. An der roten Linie ist erkennbar, dass diese seither immer unter 5 % lag.

 

Die blaue Linie im Chart zeigt die historische Durchschnittsbewertung an. Auch hier ist erkennbar, dass eine momentane Unterbewertung der Aktie vorliegt. Fair bewertet wäre die Aktie bei etwa 30 Dollar.

 

Sieht also alles sehr gut aus. Fraglich ist nun, inwieweit das Corona-Thema für Verwerfungen sorgen wird. Aus meiner Sicht könnte hier noch ein deutlicher Gewinneinbruch kommen. Ob dies dann auch zu einer Dividendenkürzung führt, wird sich zeigen. Auf dem seitherigen Niveau war die Ausschüttungsquote für einen REIT sehr moderat. Hier besteht also noch etwas Spielraum.

 

Eine weitere gute Möglichkeit zum kostenpflichtigen Datenabruf bietet der Aktienfinder von Torsten Tiedt. Hier sind zwar nicht alle amerikanischen Unternehmen enthalten, dafür viele europäische und andere Titel der gesamten Welt, die Fastgraphs nicht bietet.

 

 

Die letzte kostenpflichtige Möglichkeit, die ich nutze, ist das Aktienterminal von Traderfox. Hier sind die Fundamentaldaten vor allem in tabellarischer Form aufgearbeitet. Darüber hinaus wird ein sehr gutes Chartmodul angeboten.

 

 

Definitiv braucht man nicht alle drei Tools, ich persönlich arbeite mit allen drei sehr gerne und ausgiebig. Darüber hinaus sind so gute Gegenchecks möglich.

 

Selbstverständlich kann man Ganze auch ohne kostenpflichtige Tools machen. Hier empfehle ich wärmstens die Seite von SeekingAlpha. Hier finden sich neben Analysen auch alle wichtigen Fundamentaldaten, sowie News des jeweiligen Unternehmens. Vor allem die Transkripte der Earnings Calls sind manchmal sehr erhellend.

 

 

 

Die Zahlen der letzten Jahre sind hier auch ohne Abo abrufbar.

 

 

Zur Überprüfung der Dividenden ist die Seite der Nasdaq meine erste Anlaufstelle. Die Daten sind hier sehr zuverlässig und aktuell.

 

 

 

Corona-Pandemie

Zurück zu Store Capital. Das Geschäftsmodell verstehe ich und gefällt mir. Das Management hat viel Erfahrung, die Fundamentaldaten passen auch. Die Bewertung ist momentan sehr attraktiv. Alles fast zu schön um wahr zu sein.

 

In den allerwenigsten Fällen fällt eine Aktie grundlos. Auch hier gibt es einen Auslöser und zwar Corona. Der Markt hat die (berechtigte) Angst, dass der Lockdown der Wirtschaft zu Verwerfungen bei Store Capital führen könnte. Ich bin mir bewusst, dass dies durchaus sein kann. An dieser Stelle kommt für mich nun das oben schon angesprochene Verhalten des Managements zum Tragen. Und das gefällt mir in diesem Fall außerordentlich gut.

 

In der Investorenpräsentation wurde auf Corona ausführlich eingegangen. Neben der Mitteilung, dass lediglich 68 % der Aprilmieten eingegangen sind, wurde explizit darauf hingewiesen, in welchen Bereichen es besonders schlimm ist und wie hoch die Ausfälle dort sind.

 

 

Darüber hinaus wurde ein Überblick gegeben, welche lokalen Bereiche besonders betroffen sind.

 

 

Genau diese Offenheit erwarte ich in Krisensituationen vom Management.

 

Fazit

In Summe bin ich mir des Risikos eines Investments in Store Capital bewusst. Eine Dividendenkürzung kann ich nicht ausschließen. Sollte diese tatsächlich kommen bin ich jedoch überzeugt davon, dass das Unternehmen aus der Krise schnell wieder herauskommen wird.

 

Als erste Position habe ich 50 Stücke ins Depot gelegt. Der Plan ist, diese in den kommenden Jahren sukzessive auszubauen.

 

Ich habe in diesem und dem letzten Beitrag versucht darzustellen, wie ich ein Investment auswähle und welche Tools ich dabei nutze. In Summe gab es noch weitere Punkte, die ich nachgelesen und für mich überprüft habe. Die Hauptpunkte habe ich jedoch versucht anschaulich zu vermitteln. Ich hoffe, die Artikel haben euch weitergeholfen.

 

Seid ihr auch in Store Capital investiert oder nutzt ihr vielleicht noch andere hilfreiche Tools? Ich freue mich auf eure Kommentare.

 


Quelle der Grafiken und Bilder: Unternehmenswebsite, alle Homepages sind im Text verlinkt

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Buchempfehlungen zu den Themen des Beitrags*:

 

 


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10 Gedanken zu „Wie wähle ich ein Unternehmen aus? Kauf von STORE Capital (Teil 2)

  1. Spocki Antworten

    Hey, vielen Dank für deine Mühen. Schön das du uns an deiner Herangehensweise teilhaben lässt. Werde sie mir mal für meine Recherchen heranziehen und so weiter in das Thema einarbeiten.

  2. Sebastian Antworten

    Mahlzeit Ben,
    Für einen Einsteiger wie mich ist deine Seite eine echte Bereicherung. Nicht zuletzt auch aus dem Aspekt heraus, das uns unser Berufsstand verbindet, habe ich Anfang April angefangen mich über alles mögliche in Sachen Aktien zu Informieren und nutze dafür diverse Seiten und Kanäle in den Sozialen Medien. Unter anderem nutze ich auch den Aktienfinder oder FinViz. Ziemlich früh stieß ich bei meinen Recherchen auf REIT’s. Was für eine spannende Anlagemöglichkeit. Hier besorgte ich mir zwei Bücher, darunter den ReitAtlas nebst immer aktueller Liste der REIT’s. Dein Betrag über Store bestärkte mich in meinen Recherchen zu Store und ich habe mir eine kleine Position ins Depot gelegt.
    Ich wünsche Dir weiterhin viel Erfolg und Spaß bei deinem Blog.
    Gruß Sebastian.

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo Sebastian,
      freut mich, dass meine Beiträge dir weiterhelfen.

      Wenn es besondere Wünsche gibt bezüglichen Themen oder Beiträgen, immer her damit.

      Beste Grüße,
      Ben

  3. Dividende-um-Dividende Antworten

    Hi Ben,
    sehr schöner Beitrag zu STORE! – ich komme zu einem ähnlichen Ergebnis:-). Store Capital ist mit 100 shares noch eine kleine Position in meinem Portfolio, aber ich plane den “Warren Buffett- REIT” bei Gelegenheit auszubauen. Für mich auf aktuellem Niveau ein attraktives Chane/Risiko Verhältnis. Nach der starken Erholung im April/Mai werde ich wahrscheinlich aber noch warten und mir erst mal die Q2 Zahlen ansehen. Realty Income steht auf meiner Kaufliste noch etwas weiter oben:-)

    Was deine Recherchetools und Herangehensweise angeht, finde ich da viele vertraute Websiten wieder, die für mich zur fast täglichen Recherche und Analyse dazugehören. Allen voran seekingalpha.com, aber natürlich auch die Homepages mit den Investor relations oder Traderfox Datenpakete. Sehe mir gerade die Pakete bei Marketscreener an und überlege, das mal zu testen…

    Viele Grüße,
    Susanne

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo Susanne,

      vielen Dank für deinen Kommentar.

      Wenn ich mir heute wieder angucke was da abgeht (Dow wieder über 25.000, S&P 500 über 3.000 Punkten) wird mir ganz mulmig. Fundamental ist da gerade nichts mehr zu rechtfertigen. Insofern werde ich mich jetzt bis zu den Q2 Zahlen auch zurückhalten, da könnte es dann noch ein böses Erwachen geben.

      Beste Grüße,
      Ben

  4. Finanzphant Antworten

    Hallo Ben,

    schöner Beitrag; auch mich verbindet mein Berufsstand mit dir und ich werde hier sicherlich häufiger vorbeischauen.
    Es ist interessant zu lesen, wie du einen REIT ausgewählt hast. Ich werde mich da auch noch weiter mit beschäftigen.

    Wirst du denn jetzt weiter investieren, auch wenn die Aktienmärkte gerade heiß zu laufen scheinen?

    VG

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo,

      danke fürs vorbeischauen.

      Momentan halte ich die Füße sehr still. Der Markt ist mir schon wieder zu hoch gelaufen. Ich warte jetzt einfach mal was passiert.

      Beste Grüße,
      Ben

  5. Stefan Redlich Antworten

    Sehr schöner Beitrag. Bin auch im April in Store eingestiegen sowie W.P. Carey. Und freut mich auf dem SeekingAlpha Screenshot meine zwei letzten Analysen zu Store zu sehen 😉
    Toller Blog. Mach weiter so 🙂

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hey Stefan,

      vielen Dank für deinen Kommentar. Lese deine Beiträge bei SeekingAlpha sehr gerne und habe dich schon länger abonniert

      Beste Grüße,
      Ben

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