Wenn man sich zum ersten Mal mit dem Thema Real Estate Investment Trusts (REITs) beschäftigt, kann einem schnell der Kopf schwirren. Zwar sind Unternehmen, die als REITs firmieren ganz normal an der Börse handelbar, sie unterliegen allerdings einigen Besonderheiten die es zu beachten gibt. So winken viele bereits nach dem ersten Check ab, wenn nämlich die Dividende (die bei REITs in der Regel hoch ist) nicht durch den Gewinn gedeckt ist. Die übliche Kennzahl des Gewinns je Aktie (EPS; Earnings per Share) ist in diesem Fall allerdings irreführend. Was es damit auf sich hat und noch einige weitere Dinge möchte ich in diesem Artikel klären.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eigentlich ein REIT?
Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die in Anlagen im Immobiliensektor investiert und dafür besondere Kriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich auch in verschiedenen Ländern befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das für Anleger Investments in Immobilien ermöglicht auch ohne selbst eine Immobilie zu erwerben bzw. eines in das man auch ohne großen Kapitaleinsatz investieren kann. Ihren Ursprung haben diese Art von Unternehmen in den USA, die dort im Jahr 1960 durch den “Real Estate Investment Act” geschaffen wurden.
Im Grunde kann man sich einen REIT wie einen ETF vorstellen. Im Gegensatz zu ETFs investiert ein REIT allerdings nicht in Aktien, sondern in verschiedene Immobilien, für die Anlegervermögen eingesammelt wird. Um einen REIT-Status zu erreichen, muss ein Unternehmen spezielle Anforderungen erfüllen. Diese sind von Land zu Land leicht verschieden, die Grundsätze ähneln sich jedoch. Im Folgenden werden die wichtigsten Vorgaben für die USA skizziert, da dort der mit Abstand größte Markt für diese Anlageklasse besteht:
- Für REITs gilt eine Verpflichtung, mindestens 90% der steuerbaren Gewinne unmittelbar an die Anteilseigner auszuschütten. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten in der Regel einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. Aus diesem Grund sind sie vor allem bei institutionellen Anlegern oder Privatanlegern, die von ihren Dividenden leben, beliebt.
- Ein REIT muss als Aktiengesellschaft firmieren. Die Aktien müssen handelbar sein.
- Ein amerikanischer REIT muss in einem der 50 Bundesstaaten oder im District of Columbia gegründet sein
- Es bestehen Vorgaben zur Mindestanzahl an Aktionären. Im zweiten zu versteuernden Jahr der Gesellschaft muss diese über mindestens 100 Aktionäre verfügen.
- Nicht mehr als 50 % der Aktien dürfen von fünf oder weniger Personen gehalten werden. Diese Regel wird in den USA auch als “5 or fewer rule” bezeichnet. Viele REITs begrenzen das Eigentum einer Person auf 10 %, um die Einhaltung der Regel zu gewährleisten.
- Mindestens 75 % der Erträge müssen aus Mieteinnahmen oder anderen Immobilienquellen stammen.
- Mindestens 75 % des Vermögens muss in Immobilien oder Immobilien-Hypotheken investiert sein.
Darüber hinaus gibt es eine große Anzahl weiterer Regelungen, die an dieser Stelle nicht aufgeführt werden können. Zum Verständnis der Konstruktion von REITs reichen die vorgestellten Vorgaben.
Länderunterschiede gibt es vor allem in folgenden Punkten:
- Mindestgrößen beim Anlagevermögen.
- Arten von Investments: Im Gegensatz zu den USA dürfen deutsche REITs beispielsweise nicht in Wohnimmobilien investieren.
- Regionale Beschränkungen: In einigen Ländern dürfen REITs nur im Heimatland aktiv werden, in den USA sind auch andere Länder zulässig.
- Limitierung der Höhe des Fremdkapitals: Während es in den USA z.B. keine Beschränkung gibt, dürfen deutsche REITs maximal 55 % Fremdverschuldungsanteil aufweisen.
Wo gibt es REITs überhaupt?
Mittlerweile gibt es REITs in mehreren Dutzend Ländern der Welt, so auch in Deutschland. Hierzulande sind diese allerdings nicht sehr verbreitet. So finden sich derzeit lediglich fünf Unternehmen in Deutschland, die den Status eines REITs haben.
| Unternehmen | ISIN |
| alstria office REIT | DE000A0LD2U1 |
| Deutsche Industrie REIT | DE000A2G9LL1 |
| Deutsche Konsum REIT | DE000A14KRD |
| Fair Value REIT | DE000A0MW975 |
| Hamborner REIT | DE0006013006 |
REIT-Gesetzgebungen bestehen mittlerweile in mehreren Dutzend Ländern. Neben den USA, Kanada, Japan, Australien, Singapur, Deutschland oder Frankreich gibt es auch kleine Länder wie beispielsweise Bulgarien, die die rechtlichen Grundlagen für diese Anlageklasse geschaffen haben.
Für Anleger besteht also ein breites Spektrum an Anlagemöglichkeiten. Als Beispiel sei hier der FTSE/EPRA Nareit Global ETF von Amundi genannt, der momentan insgesamt 341 Werte aus den Industrieländern umfasst. Die USA dominiert hier mit einem Anteil von knapp 53 % vor Japan (11,4 %) und Deutschland (6,2 %). Der Fokus auf den amerikanischen Markt ist also durchaus gerechtfertigt.
Ich selbst halte REITs in mehreren Depots. Diese kann ich alle guten Gewissens empfehlen. Möglich sind bei allen Brokern Einzelkäufe und Sparpläne für ausgewählte REITs. Falls ihr noch auf der Suche nach einem Broker seid, könnt ihr gerne die Links nutzen.
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Welche Arten von REITs gibt es?
Innerhalb der Anlageklasse bestehen aufgrund unterschiedlicher Geschäftsmodelle drei verschiedene Arten von REITs.
Equity REITs
Der englische Begriff “Equity” kann mit Eigenkapital übersetzt werden. Hierbei handelt es sich um Unternehmen, von denen man im klassischen Sinne bei REITs spricht. Diese investieren überwiegend in Immobilien und vermieten bzw. verwalten diese.
Mortgage REITs
Das genaue Gegenteil hierzu sind Mortgage-REITs. Diese investieren überwiegend in Immobilien-Hypotheken. Hier finden sich also reine Geldwerte. Der Begriff “Mortgage” leitet sich aus dem amerikanischen ab, wo Hypothekendarlehen als “Mortgage Loans” bezeichnet werden. Investiert wird hier vor allem in Hypotheken-Kredite oder auch in mit Hypotheken besicherte Wertpapiere, die Mortgage Backed Securities (MBS) genannt werden. Genau jene Papiere, die in den Jahren 2007/2008 ursächlich für die Finanzkrise verantwortlich waren. REITs aus diesem Bereich werden im Artikel nicht näher behandelt.
Hybrid-REITs
Eine dritte Klasse sind so genannte Hybrid-REITs. Diese kombinieren, wie der Name bereits vermuten lässt, das Geschäftsmodell von Equity- und Motgage REITs in einer Gesellschaft. Das System hat sich jedoch bis heute nicht durchgesetzt und wird an dieser Stelle lediglich der Vollständigkeit halber benannt.
Welche Kennzahlen helfen bei der Bewertung von REITs?
Wie oben bereits angedeutet, ist die Betrachtung der Gewinne bei REITs eher irreführend. Als wesentlich bessere Kennzahl eignen sich die Funds from Operations (FFO). Sie sind die eigentlich wichtigste Messgröße bei der Bewertung von REITs. Beim FFO werden Abschreibungen wieder hinzu addiert. Diese sind bei Immobilienfirmen naturgemäß sehr hoch. Bei den EPS wird das Ergebnis durch die Abschreibungen also nach unten gedrückt, obgleich diese nicht zahlungswirksam sind. Tatsächlich nimmt der Wert von Immobilien nämlich nicht jährlich ab, sondern eher zu. Darüber hinaus werden bei den FFO einige weitere spezifische Zu- und Abschläge vorgenommen.
Eine weitere wichtige Kennzahl stellen die adjusted FFO (AFFO) dar. Diese werden teilweise etwas unterschiedlich berechnet und sollen die unternehmensspezifische Sicht auf die Performance eines REITs geben. Nun könnte man einwenden, dass hier Manipulationen an der Tagesordnung sein könnten. Dem kann nicht widersprochen werden, andererseits ist diese Ansicht bei manchen REITs die deutlich bessere Kennzahl. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn häufige Umschichtungen innerhalb des Immobilienportfolios vorgenommen werden. Beim AFFO werden dann die einmaligen Gewinne oder Kosten von Akquisitionen herausgerechnet. So entsteht dann ein besserer Blick auf das tatsächliche Ergebnis der regulären Geschäftstätigkeit.
Die berechtigte Frage ist nun, wo man diese Kennzahlen denn abrufen soll? Auf den gängigen Internetportalen wird in der Regel lediglich der reguläre Gewinn ausgewiesen, der wie besprochen für die Bewertung eines REITs nicht brauchbar ist. Der einfachste Weg, sollte man nicht auf kostenpflichtige Datenabos zugreifen können, führt über die Geschäftsberichte und Quartalsberichte der einzelnen Unternehmen. Auf den Investor Relations Seiten werden bei fast allen (amerikanischen) REITs gut aufbereitete Investorenpräsentationen zur Verfügung gestellt, die neben einem guten Überblick zum Unternehmen auch die geeigneten Kennzahlen umfassen.
Eine weitere wichtige Kennzahl zur Bewertung von REITs ist der Net Asset Value (NAV). Dieser spiegelt den Wert aller Inventarwerte wieder und wird fortlaufend (meistens zum Ende eines Jahres) neu bewertet. Der NAV errechnet sich konkret aus dem Gesamtwert der Immobilien abzüglich aller Verbindlichkeiten. Anhand des Vergleichs des NAV mit der aktuellen Marktkapitalisierung an der Börse kann festgestellt werden, ob das Unternehmen über oder unter dem jeweiligen NAV notiert. Auch hier ist man auf das Studium der Quartals- und Jahresberichte angewiesen, um den NAV zu den jeweiligen Stichtagen herauszufinden.
Natürlich können diese drei Kennzahlen keine vollumfängliche Bewertung ersetzen. Meiner Ansicht nach sind es aber die wichtigsten Zahlen, dies man sich als erstes ansehen sollte. Darüber hinaus sollte man sich vor allem die Fremdkapitalquote und das Immobilienportfolio sowie die Mieter und die Vermietungsquote anschauen.
Sind REITs risikoreicher als “normale” Aktien?
Bei vielen Anlegern schrillen die Alarmglocken, wenn die Dividendenrendite einen gewissen Wert überschreitet. Dies dürfte bei REITs in vielen Fällen der Fall sein. Eine hohe Dividende wird oftmals mit besonderem Risiko gleichgesetzt. Doch ist das wirklich so?
Wie so oft kann es darauf keine einheitliche Antwort geben. Fakt ist, dass REITs in der Regel sensibel auf Veränderung der Marktzinsen reagieren. Bei steigendem Zinsniveau geraten Kurse von REITs häufiger unter Druck, was unter anderem mit dem hohen Fremdkapitalhebel dieser Unternehmen zusammenhängen dürfte. Hier hilft ein Blick in die genaue Strukturierung der Kredite bei den einzelnen REITs. Bei vielen sind die Zinssätze langfristig festgelegt. Problematisch wird es erst, wenn der Anteil an zinsvariablen Krediten hoch ist, was zu steigenden Zinsaufwendungen führt. Hinsichtlich eines möglichen Zinsdrucks gilt die 10-jährige Treasury-Rendite als guter Indikator.
Als weiteres Argument gegen REITs wird außerdem gerne die Verwässerung der Anteile durch die Ausgabe neuer Aktien ins Feld geführt. Dies ist allerdings nicht problematisch, sondern den rechtlichen Bedingungen, denen REITs unterliegen,unterworfen. Da die Unternehmen 90 % der Gewinne ausschütten müssen, können sie nur auf zwei Arten an frisches Geld zur Akquisition weiterer Immobilen kommen: Durch Aufnahme von Fremdkapital (wozu ich in diesem Fall auch Preferred Shares zähle) oder der Ausgabe neuer Aktien. Soll der Fremdkapitalanteil nicht zu hoch werden bleibt dann nur die Erhöhung der Aktienanzahl. Wird mit diesem frischen Geld ein höherer Vermietungsertrag erwirtschaftet, als an Dividenden für die neuen Aktien ausgezahlt werden muss, ergibt sich für den Aktionär gar ein Vorteil. Um dies zu überprüfen empfehle ich einen Blick auf die Entwicklung der FFO bzw. AFFO im Zeitverlauf.
Ein nicht wegzudiskutierendes Risiko besteht bei einem rückläufigen Immobilienmarkt. Jeder REIT kann nur so wertvoll sein, wie es die Immobilien sind, die im Portfolio gehalten werden können. Legt der Immobiliensektor den Rückwärtsgang ein, sinkt auch der innere Wert eines REITs.
Ein letztes Risiko sei an dieser Stelle noch angesprochen: das Aufkommen externer Einflüsse, wie beispielsweise der Corona-Pandemie. Insgesamt gliedert sich der REIT-Markt in den USA in 12 Subsektoren. Schaut man sich diese im Detail an, konnte man im Frühjahr 2020 feststellen, dass einzelne Bereiche deutlich stärker eingebüßt haben als andere. Spitzenreiter im negativen Sinne war der Bereich Hotels mit über – 54 %. Gleich dahinter fand sich der Retail-Bereich, mit – 48 %, wobei die Unterkategorie der Malls noch deutlicher verloren hatte (- 56 %). Einzig die Bereiche Infrastruktur und Datencenter konnte ein Plus vorweisen. Die Grafik zeigt die Situation Anfang April 2020 (Performance-Zeitraum vom 01.01.2020 bis 08.04.2020):
Vor allem Hotel und Retail-REITs mussten ihre Dividenden massiv kürzen oder streichen. Einige davon haben ihre Zahlung bis heute nicht wieder aufgenommen, viele zahlen mittlerweile wieder, allerdings auf wesentlich niedrigerem Niveau wie vor der Pandemie. Diese Tatsache muss nun aber nicht zwingend gegen ein Investment in REITs sprechen, es zeigt aber deutlich wie wichtig Diversikation auch in diesem Bereich ist. Wer auf verschiedene Sektoren gesetzt hatte, fand Ende 2020 bereits wieder einen deutlich positiveren Jahresabschluss. Die Kurse hatten sich teilweise deutlich erholt, einige Sektoren im Plus geschlossen und viele Unternehmen hatten ihre Dividende auch gesteigert.
Wer allerdings ausschließlich auf Hotel- und Retail-REITs gesetzt hatte, steht heute immer noch mit hohen Verlusten dar.
Dass eine Investition in REITs hohe Renditen bringen kann, zeigt die jährliche Studie von J.P. Morgan Asset Management zu den Renditen verschiedener Anlageklassen über einen Zeitraum von 20 Jahren. Hier liegen REITs seit längerem in jedem Jahr auf Platz 1 der Rangliste.
Zwar sind die Zahlen für 2020 in der Grafik nicht mit erfasst, wohl fällt aber die Finanz- und Immobilienkrise der Jahre 2007-2009 in den abgebildeten Zeitraum. Trotz der damals hohen Verluste für Anleger liegen REITs auf Platz 1.
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Ausgewählte REITs
Zu einzelnen REITs findet ihr auf meinem Blog bereits Analysen:
EPR Properties: Das Unternehmen wurde 1997 gegründet und hat sich auf den Entertainment-Bereich spezialisiert. Insgesamt besitzt das Unternehmen 370 Immobilien in 44 amerikanischen Staaten und Kanada. Neben dem Entertainment-Bereich befinden sich auch Schulgebäude im Bestand, dieser Unternehmensteil wird momentan jedoch zurückgefahren. Ein Großteil des Entertainment-Bereichs beinhaltet Kinos.
- Subsektor: Specialty
- aktuelle Dividendenrendite: 0,0 %
- Marktkapitalisierung: 3,66 Milliarden Dollar
Gladstone Commercial: Ein diversifizierter REIT, der insgesamt 122 Einheiten, verteilt auf 28 amerikanische Staaten besitzt. Die Vermietungsquote beträgt über 95 %, die durchschnittliche Restmietdauer sind 7,3 Jahre.
- Subsektor: Diversified
- aktuelle Dividendenrendite: 7,5 %
- Marktkapitalisierung: 336 Millionen Dollar
Gladstone Land: Gladstone Land ist im Bereich Farmland tätig. LAND hat sich auf die Bewirtschaftung und den Erwerb von Farmland in den Vereinigten Staaten spezialisiert. Die Firma besitzt 115 Farmen mit einer Gesamtfläche von fast 90.000 Arces, was über 36.000 Hektar entspricht. Vermietet wird per Triple-Net-Verträgen, der Pächter muss also alle Ausgaben wie Unterhalt, Steuern und alle weiteren anfallenden Kosten tragen. Die Vermietungsquote liegt fast immer bei knapp 100 %.
- Subsektor: Specialty
- aktuelle Dividendenrendite: 2,8 %
- Marktkapitalisierung: 516 Millionen Dollar
Omega Healthcare Investors: Der REIT wurde 1992 in Maryland gegründet. Das Tätigkeitsgebiet umfasst die Vereinigten Staaten und Großbritannien. Das Unternehmen investiert in Neubau und Renovierung von Immobilien, welche dann als Seniorenwohnungen, Altenheime, Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen an Dritte vermietet werden. Auch Ärzte- und Gesundheitszentren sowie Einrichtungen für betreutes Wohnen zählen zu den verwalteten Immobilien. Die Firma fokussiert sich dabei auf Skilled Nursing Facilities (SNF: Fach-Pflegeeinrichtungen) und Altenheime (ALF: Assisted Living Facilities).
- Subsektor: Healthcare
- aktuelle Dividendenrendite: 7,0 %
- Marktkapitalisierung: 8,9 Milliarden Dollar
Iron Mountain: Iron Mountain wurde bereits 1951 gegründet. Als REIT firmiert das Unternehmen erst seit 2015. Heute ist Iron Mountain mit über 230.000 Kunden in etwa 50 Ländern auf sechs Kontinenten der branchenführende Anbieter in den Bereichen Archivierung und Informationsmanagement. Unternehmen jeder Größe aus allen Branchen, darunter über 94 % der Fortune-1000-Unternehmen sind Kunden bei Iron Mountain. Das Portfolio umfasst neben dem Archivieren, Sichern, Verwalten und Wiederherstellen physischer Daten seit einigen Jahren auch digitale Firmenunterlagen, Daten und Datenträger, hochvolumiges Scannen und Indexieren von Daten bis hin zum Betrieb von Cloud-Rechenzentren.
- Subsektor: Specialty
- aktuelle Dividendenrendite: 6,7 %
- Marktkapitalisierung: 10,6 Milliarden Dollar
Store Capital: Store Capital ist spezialisiert ist auf das Management und die Finanzierung von Gewerbeimmobilien in den USA. Im Gegensatz zu Mall-Betreibern handelt es sich im Falle von Store um Einzelimmobilien mit nur einem Mieter (Single-Tenant). Das Unternehmen in seiner heutigen Form wurde 2011 gegründet und ist seit 2014 an der Börse gelistet. Der Name STORE steht dabei für Single Tenant Operational Real Estate.
- Subsektor: Free Standing
- aktuelle Dividendenrendite: 4,2 %
- Marktkapitalisierung: 8,9 Milliarden Dollar
Wenn ihr spezielle Wünsche für weitere REIT-Analysen habt schreibt mir gerne einen Kommentar unter diesen Beitrag.
Fazit
Als Fazit lässt sich festhalten, dass REITs eine interessante Beimischung für ein Depot darstellen können. Bei der Bewertung und Auswahl muss man einige Besonderheiten beachten, dies ist jedoch kein Hexenwerk. Vor allem für Anleger, die auf Cashflow in Form von Dividenden aus sind, eignet sich diese Anlageklasse.
Dabei sind REITs auch nicht risikoreicher als andere Aktien bzw. Unternehmen. Man darf zwar nicht mit allzu großen Kursgewinnen rechnen, bei der richtigen Auswahl ist aber eine auskömmliche und relativ stabile Dividende zu erwarten.
Im nächsten Artikel werde ich euch einige aus meiner Sicht derzeit interessante REITs aus einzelnen Subsektoren vorstellen.
Welche REITs habt ihr im Depot oder sind für euch interessant? Gibt es Dinge auf die ihr bei der Analyse von REITs noch besonders achtet? Ich freue mich, wenn ihr mir einen Kommentar hinterlasst.
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