Die Zeiten für REIT-Investoren sind gerade nicht einfach. Die Corona-Pandemie beherrscht weiterhin die Schlagzeilen. Vor allem Anbieter von Büroimmobilien sehen einer ungewissen Zukunft entgegen. Werden in Zukunft wesentlich weniger Büroflächen durch Home-Office benötigt? Auch im Einzelhandel ist nicht immerklar, wie es weitergeht. Setzt sich der durch die Pandemie beschleunigte Prozess der Verlagerung hin zum Online-Kauf fort, oder werden die Menschen in Zukunft wieder den stationären Einzelhandel aufsuchen. Und wenn ja: Welche stationären Händler haben eine dauerhafte Zukunft, welche nicht?
In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit einem US-Reit, der dem Sektor “Diversified” zugeordnet wird. Gemeint ist W.P. Carey, eine aus meiner Sicht unterschätzte Dividendenperle. Zu Beginn sei allerdings betont, dass es sich wie immer nur um meine persönliche Meinung handelt.
Inhaltsverzeichnis
W.P. Carey
| W.P. Carey Diversified-REIT | |
| Sitz | USA |
| Marktkapitalisierung | 13,1 Milliarden Dollar |
| Dividendenrendite | 5,7 % |
| Tickersymbol | WPC |
| WKN | A1J5SB |
| Datum | 22.05.2021 |
Unternehmensgeschichte
Das Unternehmen wurde von William P. Carey gegründet, welcher bis heute Namensgeber der Firma ist. Carey war schon von klein auf unternehmerisch aktiv. Als Kind verkaufte er Soda an seine Nachbarn. Während des Studiums an der Princeton University besaß er im Gegensatz zu seinen Kommilitonen einen kleinen Kühlschrank. Als er das Interesse seinem Mitstudenten daran erkannte, erwarb er so viele dieser Geräte wie er sich leisten konnte und vermietete sie für eine geringe innerhalb der Universität. So hatte er am Ende seines zweiten Studienjahres eine für damalige Verhältnisse stattliche Summe von 10.000 Dollar verdient.
Nach dem Studium blieb er dem Viermietergeschäft treu und gründete im Jahr 1973 das Unternehmen WP Carey & Co. Die Firma war zum damaligen Zeitpunkt der Pionier des Konzepts zum gemeinschaftlichen Aufbau eines Immobilienvermögens für Einzelinvestoren. Das Unternehmen ging im Jahr 1998 unter dem Namen WP Carey an die Börse. Im Jahr 1999 expandierte man mit dem Eröffnen eines Büros in London auch nach Europa, im Jahr 2008 folgte eine weitere Niederlassung in Amsterdam.
2012 erfolgte schließlich die Umwandlung in einen REIT. Zwei Jahre später erhielt das Unternehmen ein Investment-Grade-Rating der Bewertungsagenturen Standard & Poor´s und Moody´s. Im Jahr 2018 wurde das 45-jährige Firmenjubiläum, das 20-jährige Jubiläum als börsennotiertes Unternehmen sowie 20 Jahre Investitionstätigkeit in Europa gefeiert.
Der Firmengründer William P. Carey verstarb im Jahr 2012 und war Zeit seines Lebens als Philanthrop bekannt. Im Jahr 1990 gründete er die W.P. Carey Foundation, die zum Ziel hat, Bildungseinrichtungen zu unterstützen um die Wettbewerbsfähigkeit Amerikas in der Welt zu verbessern. So spendete die Stiftung im Jahr 2019 beispielsweise 125 Millionen Dollar an die University of Pennsxvania Law School und stellte damit einen Rekord als größte jemals in den USA gezahlte Spende an eine juristische Fakultät auf.
Das Geschäftsmodell
Das Geschäftsmodell von W.P. Carey (WPC) ist realtiv einfach. Das Unternehmen investiert in gewerbliche Immobilien und vermietet diese langristig. Insgesamt wird der amerikanische REIT-Markt in 12 verschiedene Untersektoren aufgeteilt. W.P. Carey ist eine von insgesamt 15 Firmen, die dem Sektor “Diversified” zugeordnet sind.
Quelle: Reit.com (Market Watch April 2021)
Innerhalb dieses Untersektors ist WPC mit einer Marktkapitalisierung von knapp 13 Milliarden Dollar der mit Abstand größte Player. Die Bezeichnung “Diversified” drückt aus, dass das Unternehmen verschiedenartige Immobilien im Bestand hält und aus diesem Grund keinem der anderen elf Subsektoren zugeordnet werden kann.
Quelle: Reit.com (Market Watch April 2021)
Das Portfolio umfasst Immobilien, die sich auf verschiedene Branchen aufteilen wie Büros, Warenhäuser, Logistik, Hotels oder Self-Storage. Darüber hinaus ist der REIT auch regional diversifiziert. 62 % der Mietumsätze werden in den USA erzielt, 36 % in Europa. Insgesamt befinden sich über 1.250 Immobilien im Bestand.
Quelle: Unternehmenspräsentation
Sowohl die Bereiche in denen der REIT tätig ist, als auch die Mieterstruktur ist breit diversifiziert. Den größten Anteil an den Meitumsätzen nach Branchen machen Unternehmen aus der Industrie aus (25 %), gefolgt vom Großhandel (22 %), Büros (22 %) sowie dem Einzelhandel (18 %). Die Mieterstruktur innerhalb dieser Branchen ist noch wesentlich breiter ausfifferenziert.
Quelle: Unternehmenspräsentation
Die Top 10 der Mieter stehen für lediglich 21,5 % des Gesamtumsatzes, was im Vergleich zu den Sektorkonkurrenten einen sehr niedrigen Wert darstellt. Klumpenrisiken sind somit mit vorhanden. Auch innerhalb der Top 10 sticht keiner der Mieter besonders hervor. Mit 3,3 % liegt das amerikanische Self-Storage Unternehmen U-Haul International auf Platz 1. Die Plätze 2-5 werden von europäischen Mietern eingenommen. Die deutsche Baumarktkette Hellweg, die vor allem im nördlichen Deutschland Baumärkte und Gartencenter betreibt, leigt auf Platz 2. Dahinter folgt auf Platz 3 die andalusische Regionalregierung, die Bürogebäude von WPC angemietet hat.
Quelle: Unternehmenspräsentation
Über 99 % aller Mietverträge von WPC verfügen über vereinbarte automatische Mieterhöhungen, 61% davon sind an die Inflationsrate gekoppelt. Dies ist ein sehr guter Wert und führt zu einer starken Planbarkeit der Mieterträge für die kommenden Jahre. Die durchschnittliche Mietrestdauer liegt bei über 10 Jahren.
Die aktuelle Vermietungsquote liegt bei über 98 %, was ebenfalls einen guten Wert darstellt. In den vergangenen 13 Jahren fiel diese Quote nie unter 96,6 % (2010), seit dem Jahr 2012 liegt sie ausnahmslos immer über 98 %.
Quelle: Unternehmenspräsentation
Vermietet werden die Immobilien im “Net lease” Verfahren. WPC stellt dem Mieter also das Gebäude zur Verfügung, ist jedoch nicht verantwortlich für die Betreibskosten und die Instandhaltung derselben. Hierum muss sich jeder Mieter selbst kümmern und entsprechend auch selbst die Kosten dafür tragen. Dies führt ebenfalls zu einer sehr guten Planbarkeit der Einnahmen von WPC.
Die Fundamentaldaten
WPC firmiert seit dem Jahr 2012 als REIT, insofern sollte man die Daten seit diesem Jahr betrachten. In den Jahren 2012 bis 2018 konnten ausnahmslos Steigerungen bei den AFFO erzielt werden. Warum diese Kennzahl bei REITs aussagekräftig ist, habe ich hier erläutert.
In den vergangenen zwei Jahren waren die AFFO rüchläufig, für das laufende Jahr wird wieder mit einer Steigerung gerechnet. Diese soll sich in den kommenden Jahren auf einem niedrigen einstelligen Prozentsatz einpendeln.
Die Zahlen des ersten Quartals 2021 konnten sich sehen lassen. Das Unternehmen erhöhte den Ausblick von ursprünglich 4,74 Dollar – 4,93 Dollar auf 4,87 Dollar – 4,97 Dollar bei den AFFO. Betrachtet man die oben gezeigte Branchenverteilung könnte man meinen, das Unternehmen müsste signifikant von der Corona-Pandemie betroffen sein. Immerhin stammen 22 % der Mieteinnahmen aus der Vermietung von Büroflächen sowie 18 % aus dem Einzelhandel. Hier zeigt sich jedoch die gute Diversifizierung des Immobilienportfolios der Firma. Es waren nur unwesentliche Mietausfälle zu verzeichnen. Ein Großteil der Einzelhandelseinnahmen stammen sogar aus Branchen, die von der Pandemie profitiert haben. Der zweitgrößte Mieter, die in Deutschland ansässige Baumarkt- und Gartencenterkette Hellweg musste im Frühjahr 2020 gar nicht schließen, im momentan geltenden Lockdown sind Gartencenter von den Schließungen ausgenommen. Auch die andalusische Regierung als drittgrößter Mieter zahlt auch in der Pandemie seine Mieten für Büroflächen. Im Vergleich zu Wettbewerbern wie Realty Income, National Retail Properties oder Store Capital hatte W.P. Carey deutlich weniger mit ausgefallenen Mieteinnahmen zu kämpfen. Die besonders betroffenen Branchen wie Hotels oder Restaurants sind bei WPC nur sehr klein gewichtet. Diese positive Situation hielt im gesamten Jahr 2020 an und setzt sich auch 2021 fort.
Im ersten Quartal 2021 waren bedeutende Ausfälle nur im Bereich Fitness, Theater und Restaurants zu verzeichnen. Hier lag die Höhe der gezahlten Mieten bei nur 76 %. Da diese Immobilien aber nur für 1 % der Gesamtumsätze verantwortlich sind, fällt dies nicht wirklich ins Gewicht.
Beim Blick auf die Verschuldung fällt auf, dass bis zum Jahr 2024 keine signifikanten Fälligkeiten anstehen. Sollte die Pandemie also noch länger anhalten und auch auf das Portfolio von WPC durchschlagen, besteht an dieser Stelle mittelfristig erst mal kein Grund zu Sorge.
Im Vergleich zu den Wettbewerbern aus dem Subsektor “Diversified” liegt die Gesamtverschuldung außerdem deutlich niedriger als der Durchschnitt.
Quelle: Reit.com (Market Watch April 2021)
Wie alle REITs setzte im März 2020 im Corona-Crash ein starker Kursverfall der Aktie ein. Dem schloss sich bereits im April 2020 eine starke Erholung. Mittlerweile hat sich der Kurs wieder der Seitwärtsbewegung angenähert, die bei der Aktie seit 2013 (unterbrochen von einem Anstieg in 2019) vorhanden war. Für einen REIT ist dies nicht ungewöhnlich, wird die Rendite hier doch vor allem durch Dividendenzahlungen erzielt.
Quelle: Traderfox
Die Entwicklung zeigt sich deshalb am besten in einem Total Return-Chart, bei dem Dividenden mit eingerechnet sind. Dieser zeigt, dass WPC seit dem Börsengang im Jahr 2008 sowohl den MSCI US Reit sowie den S&P 500 deutlich outperformt hat.
Quelle: Factsheet W.P. Carey Q1 2021
Die Dividende
Die langfristige Dividendenentwicklung zeigt, dass die Dividende seit dem Jahr 1998 (Jahr des Börsengangs) in jedem Jahr erhöht wurde. Im kommenden Jahr steigt das Unternehmen somit mit größter Wahrscheinlichkeit zum Dividenden-Aristokrat auf und gilt dann als Dividend-Champion (die Dividend-Champions-List, früher besser bekannt als David-Fish-Liste enthält alle US Dividendenzahler, die seit mindestens fünf Jahren ihre Dividende gesteigert haben).
Quelle: Factsheet W.P. Carey Q1 2021
Der starke Sprung bei den Dividendenzahlungen im Jahr 2013 ist der Umfirmierung in einen REIT geschuldet. Was allerdings auch auffällt ist, dass die Erhöhungen in den vergangenen Jahren deutlich angenommen haben. Während das Wachstum der Dividende im Schnitt der letzten 10 Jahre noch bei über 15 % liegt, verlangsamte sich dieses im Schnitt der letzten fünf Jahre auf nur noch 7,8 %. In den letzten zwei Jahren fällt die Steigerung nur noch in homöopathischen Dosen aus.
Die gesunkene Dividendensteigerung ist vor allem auch dem negativen Wachstum in den vergangenen zwei Jahren geschuldet. Die momentane Ausschüttungsquote liegt bei etwa 88 % des AFFO. Die Dividende ist durch die Gewinne also noch gut gedeckt. Die Quote erscheint auf den ersten Blick sehr hoch, ist aber für solide REITs absolut im Rahmen.
Quelle: Fastgraphs
Wo kann man die Aktie von W.P. Carey im Sparplan kaufen?
| Consors* | ✅ |
| Scalable Capital* | ❌ |
| Trade Republic* | ✅ |
| ING* | ❌ |
| Comdirect* | ❌ |
Fazit
Aus meiner Sicht hat sich W.P. Carey mittlerweile wieder auf einem fair bewerteten Niveau eingependelt. Das Unternehmen führt allerdings so etwas wie ein Schattendasein. Dies muss allerdings nicht schlimm sein, ergibt sich hier doch weiterhin ein einigermaßen attraktiver Einstiegszeitpunkt. Viele andere REITs sind bereits wieder im Bereich der Überbewertung angenommen.
Zugegeben, auch WPC ist momentan nicht mehr günstig. Das Chancen-/Risikoverhältnis erscheint mir aber doch weiterhin attraktiv. Man ist nicht nur auf den US-Markt fokussiert, da fast 40 % des Geschäfts in Europa erfolgt. Die Dividende ist mit knapp 5,7 % mehr als auskömmlich.
Ich selbst habe momentan 58 Aktien von WPC im Depot und kaufe immer mal wieder per Sparplan nach. Wie ist eure Meinung zum Unternehmen? Habt ihr die Aktie im Depot oder auf der Watchlist?
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