Realty Income kauft Vereit: Kluger Schachzug oder gefährliches Spiel?

Die momentane Börsenlage zeigt sich durchaus spannend. Es ist wieder einmal Merger & Aquisition-Zeit. Einige Firmen spalten Teile ihres Unternehmens ab und bringen diese eigenständig an die Börse. Andere gehen auf Shoppingtour und kaufen Firmen für das eigene Portfolio zu. Einen dieser Zukäufe hat jüngst der US-REIT Realty Income bekannt gegeben. Am 29.04.2021 veröffentlichte man die geplante Übernahme des Konkurrenten Vereit. In diesem Artikel wollen wir uns anschauen, ob dieser Zusammenschluss Sinn macht und ob sich dieser für Realty Income lohnen kann.

Realty Income – ein kurzer Überblick

Realty Income ist bekannt als “The Monthly Dividend Company” und hat sich diesen Begriff sogar rechtlich schützen lassen. Die Dividende wird also monatlich augeschüttet. Mittlerweile ist das Unternehmen auch ein lupenreiner Dividendenaristokrat mit 28 Jahren an Dividendensteigerungen.

Die Firma fungiert als Triple-Net-lease-REIT, der Mieter ist also neben der Mietzahlung auch für alle Unterhaltungs- und Betriebskosten selbst zuständig. Dies bietet für O, wie Realty Income nach ihrem Börsenkürzel auch oft bezeichnet wird, eine hohe Planbarkeit bei den Mieteinnahmen sowie relativ hohe Margen für einen REIT.

Mit einer Marktkapitalisierung von knapp 27 Milliarden Dollar zählt Realty Income zu den großen Vertretern im REIT-Bereich. In den USA gibt es lediglich 12 REITs, die einen höheren Börsenwert auf die Waage bringen. Gelistet ist O im S&P 500.

Das Unternehmen ist seit dem Jahr 2004 börsennotiert. Aus den damals lediglich 630 Immobilien im Bestand sind bis heute über 6.660 geworden. Diese verteilen sich auf insgesamt 56 verschiedene Unterbranchen und auf alle 50 Bundesstaaten der USA, Puerto Rico und das Vereinigte Königreich (UK).

Die Gebäude sind an über 600 Unternehmen vermietet. Größter Mieter ist die Apothekenkette Walgreens, die 5,5 % der Mieteinnahmen repräsentiert. Auf den Plätzen zwei und drei folgen 7-Eleven und Dollar General mit 4,6 % bzw. 4,3 %. Den größten Anteil des Portfolios machen Gemischwarenläden mit einem Anteil von 12,0 % vom Gesamtumsatz aus, gefolgt von Lebensmittelmärkten mit 10,0 %. Insgesamt 83,9 % der Immobilien werden dem Retail-Bereich zugeordnet.

Quelle: Investorenpräsentation

Realty Income verfügt bei Moody`s und S&P über ein ausgezeichnetes Kreditrating von A3 bzw. A-. Dies wird an anderer Stelle weiter unten nochmals wichtig werden. Das Unternehmen selbst weist darauf hin, dass ein Großteil der Mieteinnahmen konjunkturunabhängig sei und nicht durch den Bereich e-Commerce gefährdet wird. Der Großteil der Immobilien sind einzelne freistehende Gebäude mit häufig nur einem Mieter. Die Vermietungsquote liegt bei nahezu 100 % (seit den 1990er Jahre ist diese nie unter 96 % gefallen), die durchschnittliche Restmietdauer liegt bei 12 Jahren.

Quelle: Investorenpräsentation

Die Dividende wird seit 610 Monaten ununterbrochen gezahlt und wurde in diesem Zeitraum insgesamt 94-mal erhöht.

Die Corona-Pandemie hatte nur geringe Auswirkungen auf das Geschäft von Realty Income. Auch während der Hochphase der Schließungen gingen mehr als 90 % der vereinbarten Mieten fristgerecht ein. Diese mehr als gute Quote ist darin begründet, dass lediglich ein geringer Anteil der Immobilien den besonders stark betroffenen Bereichen wie Restaurants oder Fitnessstudios zuzurechnen sind.

Vereit – ein kurzer Überblick

Vereit hat im Vergleich zu Realty Income keine auch nur im Ansatz vergleichbare konstistente Geschäftsentwicklung vorzuweisen. Ursprünglich firmierte das Unternehmen unter dem Namen American Realty Capital Properties (ARCP). Seit 2011 börsengehandelt, kündigte die Firma vollmundig an, die “neue” Realty Income werden zu wollen. Wie O zahlte die Firma eine monatliche Dividende. Damit hören die Gemeinsamkeiten aber leider auch schon auf.

Die Firma wuchs rasant durch immer neue Zukäufe bis zum Jahr 2015. Dann wurde bekannt, dass das Unternehmen Falschangaben innerhalb des Quartalsbericht getätigt hatte. Die Aktie brach daraufhin ein, das Anlegervertrauen schwand, die Dividende wurde ausgesetzt und fast das komplette Management musste gehen. Als neuen CEO holte man Glenn Rufrano an Bord, einen sehr erfahren Immobilienmanager. Dieser räumte kräftig auf und machte sich daran, die Bilanz sauber zu bekommen. Dies mündete zum einen im Verkauf von Immobilien und dem Abstoßen gesamter kritischer Bereiche. Ende 2015 wurde die Dividende wieder reetabliert, dann allerdings quartalsweise und auf deutlich niedrigerem Niveau. Diese wurde seit 2015 bis zur Corona-Pandemie nicht erhöht. Corona sorgte abermals für eine weitere Kürzung von knapp 50 %, bevor im Januar und April 2021 Erhöhungen folgten.

Im Jahr 2021 verfügt Vereit über ein Portfolio an etwa 3.900 Liegenschaften. Den größten Anteil an Immobilien macht der Bereich Retail mit knapp 55 % vor Restaurants mit etwa 40 % aus. Die Bereiche Industrie und Büroimmobilien sind von der Anzahl an Gebäuden gesehen unterrepräsentiert, flächenmäßig aber wesentlich bedeutender. Wie Realty Income arbeitet auch Vereit mit Triple-Net-lease, hat also ebenfalls relativ gut planbare Mieteinnahmen.

Quelle: Investorenpräsentation

Die gehaltenen Immobilien verteilen sich auf insgesamt 49 US-Bundesstaaten und Puerto Rico. Im Vergleich zu Realty Income ist Vereit aber wesentlich stärker in der Mitte der USA vertreten. Die Vermietungsquote beträgt knapp 98 %, die durchschnittliche Restmietddauer liegt oberhalb von acht Jahren. Insgesamt bedient Vereit 635 verschiedene Mieter, die sich auf 42 Branchenzweige verteilen.

Quelle: Investorenpräsentation

Die 10 größten Kunden sind für 27 % der Mietumsätze verantwortlich, wobei kein Mieter auf mehr als 4,9 % kommt. Größter Mieter ist mit Red Lobster eine nicht börsennotierte Sea-Food-Restaurantkette. Auf den folgenden Plätzen finden sich mit Dollar General und Walgreens Unternehmen, die auch bei Realty Income zu den TOP-Mietern gehören.

Quelle: Investorenpräsentation

Im Vergleich zu O war Vereit ungleich stärker von der Corona-Pandemie betroffen. Dies ist vor allem auf die hohe Anzahl an Restaurants im Bestand zurückzuführen. Vor allem im Frühjahr 2020 waren viele hiervon geschlossen, so dass in diesem Bereich lediglich 61 % der Mieten tatsächlich eingingen. In den folgenden Quartalen hat sich die Lage allerdings wieder entspannt, so dass im Q1-2021 insgesamt wieder 99 % aller vereinbarten Mieten fristgerecht eingingen.

Quelle: Investorenpräsentation

Was planen Realty Income und Vereit?

Nach derzeitigem Stand ist geplant, dass Realty Income Vereit gegen Aktien übernimmt. Dies bedeutet, dass Vereit-Aktionäre ihre Aktien ausgebucht und im Gegenzug mit Aktien von Realty Income abgefunden werden sollen. Für jede Vereit-Aktie erhält der Aktionär dann 0,705 Realty-Income-Anteile.

In einem zweiten Schritt ist geplant, dass alle Büroimmobilien im Bestand von Vereit und Realty Income in einen eigenen REIT überführt werden, der dann an die Börse gebracht wird. Die Aktionäre von O erhalten 70 % dieses neuen Büro-Immobilien-REITs, die Vereit Aktionäre 30 % Anteile.

Aus Sicht beider Unternehmen macht der Zusammenschluss durchaus Sinn. Realty Income verfügt mittlerweile über eine Marktkapitalisierung von fast 27 Milliarden Dollar und ein Immobilienportfolio von knapp 6.700 Einheiten. Der Zukauf einzelner Gebäude oder auch kleinerer Immobilienpakete hat so gut wie keinen Einfluss mehr auf das Gesamtgeschäft. Mit der Übernahme von Vereit bietet sich die Möglichkeit, das Portfolio in einem Zug stark zu erweitern. Durch die Übernahme werden die konsolidierten AFFO (eine Erklärung zu den Kennzahlen gibt es hier) um 10 % steigen. Darüber hinaus werden durch Synergieeffekte jährliche Kostenersparnisse von 45 – 55 Millionen Dollar erwartet. Der Abschluss der Transaktion wird für das letzte Quartal in 2021 anvisiert.

Quelle: Investorenpräsentation

Vereit hingegen hat seit dem Jahr 2015 eine langanhaltende Konsolidierungsphase hinter sich. CEO Rufrano hat den Tanker zwar wieder auf Kurs gebracht, das Unternehmen befindet sich mittlerweile allerdings am Scheideweg. Zum einen ist Glenn Rufrano mittlerweile jenseits der 70 Jahre und möchte sich langsam zurückziehen. Zum Anderen ergeben sich bei Vereit Wachstum- und Refinanzierungsprobleme. Beim Blick auf die Entwicklung der FFO in den vergangenen Jahre fällt auf, dass zwar die Dividende in den vergangegen Jahren gedeckt war, ein Wachstum ist seit vielen Jahren allerdings nicht vorhanden.

Quelle: FFO-Entwicklung Vereit, Aktienfinder

Hinzu kommen Schwierigkeiten bei der Refinanzierung der vorhandenen Schulden. Zwar konnte das Management auch hier in den vergangenen Jahren für Verbesserungen sorgen und das Rating verbesseren, mit einem S&P Credit Rating von BBB rangiert man aber gerade so im Investment-Grade Bereich. Steigende Zinsen in Kombination mit keinem Wachstum könnten Vereit also schnell vor Probleme stellen. Genau an dieser Stelle kommt Realty Income ins Spiel. Wachstum ist hier seit vielen Jahren vorhanden, aufgrund der Unternehmensgröße wird es aber immer schwerer, das Tempo beizubehalten. Die Entwicklung der FFO zeigt eine schöne Aufwärtsbewegung.

Quelle: FFO-Entwicklung Realty Income, Aktienfinder

Im Vergleich zu Vereit kann O Schulden sehr günstig refinanzieren. Es entsteht somit eine Win-Win-Situation. Vereit bekommt durch die Fusion sein Schuldenrisiko in den Griff, für Realty Income entstehen neue Wachstumschancen.

Darüber hinaus ermöglicht die Fusion Realty Income das eigene Immobilienportfolio breiter zu diversifizieren. Mit einem Anteil von 12 % der Mieteinnahmen stellt der Bereich “Convenience Stores” momentan den größte Block dar. Durch die Fusion fällt dieser Anteil auf unter 10 %. Auch bei den Mietern wirkt sich dies merklich aus. Mit dem Kinobetrieber AMC ist momentan noch ein Problemmieter in den TOP-10 vertreten, dieser fällt nach der Fusion aus dieser Liste heraus.

Quelle: Investorenpräsentation

Bereits heute ist Realty Income der mit Abstand größte net-lease-REIT der USA, gefolgt von W.P. Carey (eine Analyse zu W.P. Carey von mir findet ihr hier). Auf Platz 3 folgt dann Vereit. Gemeinsam bringt das zusammengelegte Unternehmen ein Enterprise Value von knapp 50 Milliarden Dollar auf die Waage und damit mehr als doppelt soviel wie W.P. Carey mit knapp 20 Milliarden Dollar. Es entsteht also ein absoluter Riese.

Quelle: Investorenpräsentation

Das neue Unternehmen wird über einen Bestand von knapp 10.300 Immobilien verfügen. Die Vermietungsrate liegt bei etwa 98 %, die durchschnittliche Restmietdauer bei etwa neun Jahren.

Quelle: Investorenpräsentation

Mit der anschließenden Ausgliederung der Büro-Immobilien entsteht zusätzlich ein “reiner” Office-REIT. Hierin zusammengefasst werden die momentan 97 Büroimmobilien beider Unternehmen. Man entledigt sich somit elegant einem Sektor, dem in den kommenden Jahren möglicherweise schwierige Zeiten bevorstehen könnten. Momentan ist noch ziemlich unklar, zu welchen Preisen sich Neuvermietungen an Büroflächen in der Post-Corona-Zeit verwirklichen lassen. Da jeder O-Aktionär diese Aktien automatisch eingebucht bekommt, kann dann selbst eine Entscheidung getroffen werden, ob man diese halten oder umschichten möchte.

Quelle: Investorenpräsentation

Wo kann man die Aktie von Realty Income im Sparplan kaufen?

Wo kann man die Aktie von Vereit im Sparplan kaufen?

Fazit

Bei Betrachtung der derzeit vorliegenden Informationen macht die geplante Fusion meiner Ansicht nach Sinn. Beide Unternehmen können ihre Vorteile aus dem Zusammenschluss ziehen. Wie immer muss man natürlich Vorsicht walten lassen. Naturgemäß wird ein solcher Plan von Seiten des Managements in den buntesten Farben dargestellt. Zumindest in Frage gestellt werden dürften die geplanten jährlichen Kosteneinsparungen, die mir persönlich etwas hochgegriffen erscheinen.

Grundsätzlich macht das Vorgehen für mich aber durchaus Sinn. Ich selbst bin bin seit mehreren Jahren in Realty Income investiert und habe nicht vor, meine Position zu veräußern.

Jetzt bin ich auf eure Meinung gespannt: Was haltet ihr von dem geplanten Zusammenschluss? Sinnvoll oder doch eher ein Risiko. Lasst gerne einen Kommentar da.

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