Real Estate Investment Trusts unter die Lupe genommen (Teil 2)

Heute kommt der zweite Teile meines Kurzchecks zu den REITs in meinem Depot. Den ersten Teil könnt ihr hier nachlesen. Den Bereich Retail haben wir abgefrühstückt, weiter geht es mit den Bereichen Healthcare, Diversified und Specialty.

Nochmal zur Übersicht die von mir gehaltenen Unternehmen:

– Retail (4):

Shopping Center (2): Kimco, Tanger Factory Outlets

Regional Malls (1): Simon Property Group

Free Standing (1): Realty Income

– Healtcare (2): Medical Properties Trust, Omega Healthcare

– Diversified (2): Gladstone Commercial, W.P. Carey

– Specialty (4): Corecivic, EPR Properties, Geo Group, Iron Mountain

Wir betrachten heute die Bereiche Healthcare, Diversified und Specialty. Alles Subsektoren, die an die 40 % oder mehr verloren haben.

Healthcare

Der Sektor Healthcare umfasst in den USA momentan 17 REITs. In diesem Bereich muss man besonders auf die Unterschiede der einzelnen Firmen achten. So ist zum einen der Bereich wichtig, in dem die REITs tätig sind. Neben dem Betrieb von Altenheimen, von Kliniken und Laboren werden einige weitere medizinische Einrichtungen und Gesundheitszentren umfasst. Nicht leichter macht das Ganze, dass einige REITs mehrere Bereiche abdecken. Hinzu kommt, dass das amerikanische Gesundheitssystem schwierig zu durchschauen ist. So kann es gut sein, dass ein Altenheim-REIT Probleme bekommt, ein anderer aber nicht. Gründe hierfür müssen nicht zwingend im Management oder schlechten Kennzahlen der Unternehmen liegen, sondern sind oft politisch bedingt. Setzt ein REIT beispielsweise eher auf gutbetuchte Selbstzahler in ihren Heimen, ist dieser unabhängiger von den Leistungen der staatlichen Programme wie Medicare. Für Titel aus diesem Bereich ist deshalb eine tiefgehende Analyse vor einem Investment nötig.

Medical Properties Trust

Medical Properties Trust ist der einzige reinrassige Krankenhaus-REIT und hat sich auf Investitionen in und den Besitz von Net-Leased Krankenhäusern in den Vereinigten Staaten und anderen Ländern spezialisiert. Zu den Aktivitäten gehören der Erwerb und die Entwicklung von Gesundheitseinrichtungen und die Vermietung der Einrichtungen an Betreiber im Gesundheitswesen im Rahmen langfristiger Nettoleasingverträge. Das Unternehmen beteiligt sich auch an Hypothekarkrediten an Betreiber im Gesundheitswesen, die durch ihre Immobilienvermögen besichert sind. Das Unternehmen wurde 2003 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Birmingham, Alabama.

Das Portfolio ist über mehrere Länder diversifiziert. Der REIT besitzt Immobilien in den USA, Australien, Deutschland, Italien, Spanien, der Schweiz und Großbritannien.

Größter Markt ist mit Abstand die USA. Hier werden sowohl die meisten Immobilien gehalten, als auch der Großteil des Umsatzes erzielt. Auf Platz 2 liegt umsatztechnisch Deutschland. Dies ist insofern interessant, als lediglich 7 % des Portfolios in Deutschland gehalten wird, was für einen Gesamtumsatz von 10 % sorgt. Dem entgegen befinden sich 16 % der Immobilien in Großbritannien, der Umsatzanteil hierfür beträgt jedoch lediglich 2 %. Hier liegt auch das Potenzial für die Zukunft. Die Corona-Krise hat gezeigt, dass vor allem in England zu wenig Krankenhausbetten vorhanden sind. MPW könnte hier zu den Gewinnern nach der Krise zählen. Erst im Januar 2020 gab das Unternehmen bekannt, für 1,5 Milliarden Pfund 30 Einrichtungen in Großbritannien zu übernehmen.

Darüber hinaus haben viele Regierungen bereits ihre Bereitschaft verkündet, nach der Krise eine Stärkung der Krankenhausversorgung in Angriff zu nehmen. Das kann für MPW nur Gutes bedeuten.

Am Fastgraph kann man erkennen, dass der REIT vor den Kursstürzen deutlich überbewertet war. Zwar war auch hier ein deutlicher Kurssturz nach unten zu sehen, hiervon wurde jedoch einiges bereits wieder aufgeholt. Wir haben weiterhin eine Überbewertung vorliegen.

Aus meiner Sicht handelt es sich hier um eines meiner sichersten Investments im REIT-Bereich. Ich sehe weiterhin große Wachstumschancen für das Unternehmen. Nachdem die Dividende während der Finanzkrise zeitweise gesenkt werden musste, steigt sie seit 2013 wieder kontinuierlich an. Erst in diesem Monat wurde wieder eine erhöhte Zahlung geleistet. Während der jetzigen Krise gehe ich von keiner Kürzung aus. Das Unternehmen ist heute besser aufgestellt als zu Zeiten der Finanzkrise. Wenn dann glaube ich eher an weitere Erhöhungen.

Sollte es hier nochmals zu fallenden Kursen kommen, werde ich definitiv nachkaufen.

Omega Healthcare Investors

Omega Healthcare Investors ist ein in den Vereinigten Staaten und Großbritannien tätiger REIT in der Gesundheits- und Pflegebranche und wurde 1992 gegründet. Das Unternehmen investiert in Neubau und Renovierung von Immobilien, welche dann als Seniorenwohnungen, Altenheime, Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen an Dritte vermietet werden. Auch Ärzte- und Gesundheitszentren sowie Einrichtungen für betreutes Wohnen zählen zu den verwalteten Immobilien. Das Portfolio des Unternehmen beinhaltet aktuell 964 Einrichtungen verwaltet von 71 verschiedenen Betreibern. Das Unternehmen ist dabei fokussiert auf Skilled Nursing Facilities (SNFs = Fach-Pflegeeinrichtungen).

Die Betreiber der Heime werden von Medicare, Medicaid und privat bezahlt. Der Hauptfokus liegt allerdings auf den staatlichen Programmen Medicare und Medicaid. Und hier fangen die Probleme an. Das amerikanische Gesundheitssystem ist das teuerste der Welt. Immer wieder wird von politischer Seite an den finanziellen Stellschrauben gedreht. Bereits in den Jahren 2017/2018 hatte OHI eine Krise zu bewältigen. Hier sind mehrere große Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gekommen. Bis dahin wurde die Dividende in jedem Quartal um einen Cent erhöht. Diese Erhöhung musste dann ausgesetzt werden. Zuletzt wurde diese allerdings wieder aufgenommen. OHI zahlt somit seit über 15 Jahren eine steigende Dividende.

Im Zuge des Corona-Absturzes verlor die Aktie innerhalb eines Monats fast 70 % ihres Wertes. Aus meiner Sicht völlig irrational, da die Einrichtungen auch weiterhin betrieben und benötigt werden. Möglicherweise hat der Markt hier eingepreist, dass das Corona-Virus einen Großteil der älteren Bevölkerung dahinraffen wird. Wir wissen, dass dem nicht so sein wird. Seit dem Tief ist die Aktie auch bereits wieder um knapp 130 % gestiegen.

Auch nach dem Kursanstieg bzw. dem teilweisen Aufholen der Verluste ist die Aktie immer noch unterbewertet. Die Dividende dürfte aus meiner Sicht überwiegend sicher sein, auch wenn die nächsten Jahre vielleicht keine großen Sprünge drin sind.

Ich habe nach dem starken Kurssturz meine Position etwas aufgestockt und würde das auch weiter tun, sollte noch einmal ein Rücksetzer kommen.

Diversified

Wie der Name des Sektors schon vermuten lässt, werden hierunter REITs eingruppiert, die in unterschiedlichen Bereichen tätig sind, ohne dass ein klarer Schwerpunkt vorhanden ist. Insgesamt gibt es derzeit 18 REITs, die diesem Bereich zugeordnet sind. So ist auch ein Vergleich untereinander nicht ohne weiteres möglich, da die Zusammensetzung der Portfolios sehr unterschiedlich ist. So kann es sein, dass ein Unternehmen, welches einen größeren Anteil im Retail-Bereich besitzt stärker von den Auswirkungen der Corona-Pandemie betroffen ist, als eine Firma die einen höheren Anteil an Wohnimmobilien hält.

Gladstone Commercial

Die Gladstone Unternehmensgruppe betreibt insgesamt vier börsennotierte REITs und BDCs:

– Gladstone Commercial (REIT)

– Gladstone Land (REIT)

– Gladstone Capital (BDC)

– Gladstone Investment (BDC)

Bis auf Gladstone Land befinden sich alle in meinem Depot. Gladstone Commercial ist ein diversifizierter REIT, der insgesamt 118 Einheiten, verteilt auf 28 amerikanische Staaten besitzt. Die Vermietungsquote beträgt gute 97 %, die durchschnittliche Restmietdauer sind 7,3 Jahre.

Hauptsächlich sind die Immobilien den Bereichen Office und Industrial zuzurechnen. Der Bereich Retail ist mit lediglich 3 % vertreten.

Die Mieter sind in vielen Bereichen diversifiziert, was ich als Vorteil werte. Die fünf größten Mieter haben eine Anteil von 16 % am Gesamtumsatz.

Die Funds from Operation (FFO) stagnieren zwar seit Jahren, der Umsatz steigt jedoch jährlich an. Gleichzeitig wurde die Gesamtverschuldung in den letzten Jahren reduziert.

GOOD zahlt seit Jahren eine gleichbleibende Dividende, die monatlich gezahlt wird. Das ist für mich in Ordnung, solange das Unternehmen weiter wächst. Die FFO steigen nicht, da das Wachstum vorwiegend durch Ausgabe neuer Aktien erfolgt, was bei REITs allerdings normal ist. So wird der eigene Anteil natürlich verwässert.

Das Unternehmen war zuletzt deutlich überbewertet. Durch den Kurssturz liegt jetzt eine faire, wenn auch nicht günstige Bewertung vor. Die hohe Payout-Ratio gefällt mir nicht, ist bei GOOD allerdings normal.

Die Dividende erachte ich für den Moment als relativ sicher, sollte die Vermietungsquote infolge einer Weltwirtschaftskrise nicht massiv fallen. Bei weiteren Kursrückgangen kann ich mir eine Aufstockung der Position vorstellen.

W.P. Carey

W. P. Carey wurde 1973 gegründet und hat seinen Sitz in New York. Seit 2012 firmiert das Unternhemen als REIT. Das Portfolio umfasst Immobilien, die sich auf verschiedene Branchen aufteilen wie Büros, Warenhäuser, Logistik, Hotels oder Self-Storage. Darüber hinaus ist der REIT auch regional diversifiziert. 64 % des Umsatzes wird in den USA erzielt, 34 % in Europa. Insgesamt befinden sich über 1.200 Immobilien im Bestand.

Sowohl die Bereiche in denen der REIT tätig ist, als auch die Mieterstruktur ist breit diversifiziert.

Die Top 10 der Mieter machen etwa 20 % des Umsatzes aus.

Die Vermietungsquote bei WPC beträgt fast durchweg über 99 %, was sehr stark ist. Die Dividende wird seit vielen Jahren gesteigert. Eine bis vor kurzem vorgelegene Überbewertung wurde abgebaut, im Moment bewegt sich der Kurs in seinem langfristigen Mittelwert. Die Verschuldung ist moderat. Einige Bereiche könnten längerfristig von der Corona-Pandemie betroffen sein, wie der Retail-Bereich, der mit 21 % den größten Anteil im Portfolio hat.

Da die Ausschüttungsquote moderat ist, rechne ich auch hier eher nicht mit Dividendenkürzungen. Bei weiter fallenden Kursen ein Nachkaufkandidat.

Specialty

Bei diesem Sektor befinden wir uns im Gegensatz zu den Diversified-REITs am anderen Ende des Spektrums. Die Firmen in diesem Segment sind auf einen Bereich spezialisiert. Oftmals finden sich hier REITs, die entweder neuartig auf dem Markt sind, oder ein Alleinstellungsmerkmal haben und aus diesem Grund keinem Subsekor zugeordnet werden können. Momentan umfasst dieser Bereich 11 REITs. Ein Vergleich untereinander ist unmöglich, da die Tätigkeitsbereiche zu unterschiedlich sind. Man könnte den Bereich auch etwas bösartig als Restesammelbecken bezeichnen. Allerdings finden sich durchaus sehr interessante Firmen.

Corecivic und Geo Group

Bei Corevivic und der Geo Group handelt es sich um Gefängnis-REITs. Dieser Markt ist in den USA, anders wie in anderen Teilen der Welt teilprivatisiert. Die Unternehmen besitzen eine Sonderstellung, da sie die einzigen REITs sind, die im Bereich Gefängnisse tätig sind.

Für viele Investoren ist ein Invest in diese Unternehmen aus moralischen Gründen ausgeschlossen. Dies mag mit ein Grund sein, warum beide eher unter dem Radar fliegen.

Das Geschäftsmodell der Unternehmen besteht im Bau, der Vermietung und auch dem Betreiben von Gefängnissen und Resozialisierungeinrichtungen. Beide Werte sind sehr volatil, was vor allem mit der amerikanischen Politik zu tun hat. 2019 erfolgten bereits größere Kursverluste, was mit der Präsidentschaftswahl 2020 zu tun hat. Zeitweise sah es so aus, als würden Bernie Sanders oder Elisabeth Warren das Rennen um die demokratische Kandidatur machen. Beide hatten sich entschieden gegen Privatgefängnisse ausgesprochen, was die Kurse von GEO und CXW massiv nach unten geschickt hat. Das gleiche passierte im Wahlkampf 2016 schon einmal, als Hillary Clinton sich ebenfalls für eine Verstaatlichung aller Einrichtungen aussprach.

Ich bin seit 2019 investiert und habe mich aus Diversifikationsgründen für beide Unternehmen entschieden.

Fastgraph von Corecivic:

Fastgraph der Geo Group:

Im Zuge des Abverkaufs der REITs im März sind beide Werte ebenfalls stark gefallen. Für Nachkäufe gibt es für mich momentan lohnendere Investments. Eine Dividendenkürzung ist möglich, wenn aus meiner Sicht auch eher unwahrscheinlich.

EPR Properties

EPR wurde 1997 gegründet und hat sich auf den Entertainment-Bereich spezialisiert. Insgesamt besitzt das Unternehmen 370 Immobilien in 44 amerikanischen Staaten und Kanada. Neben dem Entertainment-Bereich befinden sich auch Schulgebäude im Bestand, dieser Unternehmensteil wird momentan jedoch zurückgefahren. Ein Großteil des Entertainment-Bereichs beinhaltet Kinos.

Die Immobilien sind über die gesamten USA verteilt.

Der Entertainment-Bereich ist breit aufgestellt, auch wenn Kinos und Eat & Play fast 70 % des Gesamtsektors ausmachen.

Ich bin ehrlich: Man soll keine Lieblingsaktien haben, aber EPR ist definitiv einer meiner Lieblings-REITs. Ich finde das Geschäftsmodell spannend und sehe zu normalen Zeiten ein sehr großes Wachstumspotenzial.

Nun haben wir jedoch die Corona-Pandemie. Der schwarze Schwan mit dem niemand gerechnet hat. Und EPR wurde mit voller Wucht getroffen. Praktisch alle Einrichtungen sind geschlossen. Zwar betreibt das Unternehmen diese nicht selbst, aber woher sollen die Mietzahlungen kommen, wenn die Betreiber 0 Dollar Umsatz machen. Von allen vorgestellten REITs ist dieser hier die absolut heißeste Kiste. Und das sieht der Markt genauso und hat die Aktie auf eine beispiellose Talfahrt geschickt.

Innerhalb eines Monats hat der Kurs 80 % verloren. Zwar ist er seitdem wieder um etwa 100 % gestiegen, das ist allerdings nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Bei einem derartigen Kursrutsch sind 400 % Steigerung notwendig, um wieder auf den Ausgangswert zu kommen. Wo die momentan herkommen sollen weiß keiner. Mit jedem Tag, an dem der Shutdown andauert, werden die Aussichten für EPR düsterer.

Das Unternehmen ist bilanziell gut aufgestellt, jeder kann unter den gegebenen Voraussetzungen allerdings nur eine gewisse Zeit überleben. Was haben wir hier also? Die Jahrhundertchance oder einen Value Trap? Keiner weiß es, es wird vor allen Dingen davon abhängen, wie lange der Shutdown anhält. Aber selbst wenn man hier glimpflich davonkommt muss man erstmal beobachten, ob die Menschen ihr Freizeitprogramm wie vorher abspulen oder eher Aktivitäten wählen, bei denen nicht viele Menschen auf engerem Raum sind. Zusätzlich könnte eine anstehende Weltwirtschaftskrise eine weitere Schwächung für das Unternehmen bedeuten. Bei hoher Arbeitslosigkeit werden derartige Aktivitäten, die EPR mit ihren Immobilien im Portfolio hat, weniger genutzt.

Im Fastgraphs sind noch keine neuen Schätzungen eingepflegt. Die kann es im vorliegenden Fall auch realistischerweise nicht geben, weil schlicht keiner wissen kann, wie es weitergeht.

Ich rechne so gut wie sicher damit, dass die Dividende von EPR sehr deutlich gekürzt oder sogar ganz ausgesetzt werden muss. Ob sich das Unternehmen jemals erholen kann, weiß niemand. Auch eine Insolvenz möchte ich hier nicht ausschließen. Sollte man hier also in Versuchung kommen zu kaufen, muss man sich bewusst sein, dass es sich um eine Zockerposition handelt. Ich selbst könnte mir vorstellen, dass ich nochmals “zockermäßig” nachkaufe, wenn die Aktie in den einstelligen Bereich fallen sollte.

Iron Mountain

IRM ist eines der Unternehmen, bei dem die Meinungen sehr konträr sind. Die einen sehen die Firma als sichere Bank an, die anderen prognostizieren eine kommende Pleite, weil sie der Meinung sind dass das Geschäftsmodell tot ist. Iron Mountain ist im Bereich Informationsmanagement tätig und wurde 1951 gegründet. In diesem Sektor gehört das US-Unternehmen zu den weltweit führenden Dienstleistern. Die Firma unterstützt über 225.000 Organisationen in 50 Ländern auf sechs Kontinenten mit der Lagerung, dem Sichern und dem Managen ihrer Informationsdokumente. Das Unternehmen sichert und gewährt Zugang zu mehr als 10 Milliarden E-Mails, Millionen Backup-Bändern, mehrere Millionen PCs und zahlreichen Servern. Weitere Geschäftsfelder sind der Schutz und die Wiederherstellung von Daten sowie die sichere Vernichtung von Informationen, die nicht mehr gebraucht werden. Über 95 % der Fortune-1000 Unternehmen sind Kunde bei Iron Mountain. Sitz des Unternehmens ist in Boston, das europäische Hauptquartier befindet sich in London. Auch in Deutschland unterhält IRM eine Zentrale, in Hamburg.

Eigentlich ein krisensicheres Geschäftsmodell, könnte man meinen. Warum wird das Unternehmen dann so kritisch gesehen? Dies liegt vor allem an der Digitalisierung der Welt. Wer braucht zukünftig noch gesicherte Lagerstätten, in denen Berge von Unterlagen eingemottet werden. Die Zukunft der Daten ist digital. Dies hat auch IRM erkannt und ist in den Betrieb von Datencentern eingestiegen. Das kostet zum einen viel Geld und zum anderen ist die Firma damit spät dran. Aus Sicht mancher zu spät. Momentan werden lediglich 6 % des Umsatzes mit Datencentern erwirtschaftet.

Wie oft an der Börse ist es auch eine Frage des Glaubens. Ich persönlich sehe IRM als gut aufgestellt an. Wir sind noch lange nicht soweit, dass Papierbestände digitalisiert sind und vernichtet werden können. Insofern hat das Unternehmen noch viele Jahre sichere Umsätze zu erwarten. Gleichzeitig wurden die richtigen Schritte unternommen, das Geschäft zu digitalisieren. Hier hat IRM eine jahrzehntelange Expertise und darüber hinaus die meisten Firmen schon als Kunden. Warum sollte man es nicht schaffen, für diese auch den digitalen Bereich abzudecken.

Im Fastgraph ist seit Ende 2017 ein Abwärtsverlauf des Kurses zu erkennen. Dieser ergibt sich aus der oben angesprochenen Problematik. Durch die Pandemie hat sich dieses Trend nochmals verschärft, so dass IRM momentan deutlich unter dem fairen Wert notiert.

Die Dividende würde ich als relativ sicher betrachten. Erfahrungen zur Finanzkrise gibt es nicht, da das Unternehmen erst danach zu einem REIT umfirmiert wurde. Aufgrund der Tatsache, dass hohe Investitionen in den kommenden Jahren anstehen, darf allerdings nicht mit groß steigenden Dividenden gerechnet werden. Auch hier könnte eine Wirtschaftskrise die Payout-Quote gefährlich nach oben schrauben.

Für mich ist das Unternehmen trotz der Ungewissheiten bei weiter fallenden Kursen ein Nachkaufkandidat.

Fazit

Es ist wie so oft an der Börse. Wir wissen nicht was kommt. Das ist aber ja auch das spannende daran. Jeder muss sich selbst eine Meinung bilden. Wir müssen uns immer wieder vor Augen halten, wie der Markt funktioniert. Kaufe ich eine Aktie, dann bin ich vom Unternehmen und dessen Zukunftspotenzial überzeugt. Ich kaufe diese aber immer von jemandem, der eine genau gegenteilige Meinung hat. Es kann am Ende nur einer Recht haben.

Ich für meinen Teil habe meine Hausaufgaben in Bezug auf die REITs in meinem Depot gemacht und weiß nun, wie ich bei weiter fallenden Kursen ragieren werde.

Wie geht ihr vor in derartigen Krisensituationen oder habt ihr vielleicht ganz andere Ansichten zu meinen Überlegungen. Ich würde mich über Diskussionsbeiträge freuen.

Quelle der Grafiken und Bilder: Fastgraphs.com, Traderfox.de, Unternehmenspräsentationen

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