Real Estate Investment Trusts unter die Lupe genommen (Teil 1)

Wer sich mein Depot schon einmal etwas genauer angesehen hat konnte feststellen, dass etwa ein Viertel davon in amerikanische REITs (Real Estate Investment Trust) investiert ist. Kurz zur Erläuterung, für all diejenigen, die nicht wissen was das genau ist: Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die in Anlagen im Immobiliensektor investiert und dafür besondere Kriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich auch in verschiedenen Ländern befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das für Anleger Investments in Immobilien ermöglicht auch ohne selbst eine Immobilie zu erwerben bzw. in das man auch ohne großen Kapitaleinsatz investieren kann. Ihren Ursprung haben diese Art von Unternehmen in den USA, die dort im Jahr 1960 durch den “Real Estate Investment Act” geschaffen wurden. Mittlerweile gibt es REITs in mehreren Dutzend Ländern der Welt, so auch in Deutschland. Hierzulande sind diese allerdings nicht sehr verbreitet. So finden sich derzeit lediglich fünf Unternehmen in Deutschland, die den Status eines REITs haben.

 

REITs genießen den Vorteil einer Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. So wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt wird. Steuerlich werden REITs in der Regel wie Aktien behandelt. Das bedeutet, dass die ausgeschütteten Gewinne bei den Dividendenempfängern der Kapitalertragssteuer unterliegen. Darüber hinaus besteht für REITs eine Verpflichtung, mindestens 90% der Gewinne unmittelbar an die Anteilseigner auszuschütten. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten in der Regel einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. Aus diesem Grund sind sie vor allem bei institutionellen Anlegern oder Privatanlegern, die von ihren Dividenden leben, beliebt.

 

In den USA wird zwischen drei Arten von REITs unterschieden. Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Die dritte Kategorie hat heutzutage so gut wie keine Bedeutung mehr. Equity-REITs investieren in die Gebäude selbst, während Mortgage-REITs in Hypotheken investieren. Diese Darstellung ist sehr verkürzt, der grundsätzliche Unterschied ist aber leicht zu erkennen. Ich selbst investiere ausschließlich in Equity-REITs.

 

 

Allgemeine aktuelle Lage

Alle Angaben im Text beziehen sich ausschließlich auf den US-Markt, da ich nur in amerikanische REITs investiert bin. Der breitgefasste S&P 500 hat Year-To-Date (YTD) knapp 18 % verloren.

 

 

 

Dem gegenüber (Stand: 07.04.2020) hat der REIT-Sektor in den USA mit fast – 28 % deutlich stärker verloren. Dies ist mit ein Grund, warum mein Depot im Vergleich zum Gesamtmarkt auch deutlich stärker gefallen ist.

 

Insgesamt gliedert sich der REIT-Markt in den USA in 12 Subsektoren. Schaut man sich diese im Detail an, stellt man fest, dass einzelne Bereiche deutlich stärker eingebüßt haben als andere. Spitzenreiter ist der Bereich Hotels mit über – 54 %. Gleich dahinter findet sich der Retail-Bereich, mit – 48 %, wobei die Unterkategorie der Malls noch deutlicher verloren hat (- 56 %). Einzig die Bereiche Infrastruktur und Datencenter können ein Plus vorweisen.

 

 

Jetzt stellt sich natürlich die Frage, warum REITs derart stärker abgestraft wurden als der restliche Markt. Da ich keine Glaskugel habe, kann ich natürlich auch nur Vermutungen anstellen. Fakt ist, dass momentan niemand weiß, wie lange die weltweite Corona-Krise noch andauern wird. Vor allem in den USA ist die Lage noch lange nicht unter Kontrolle. Viele Firmen haben geschlossen, die Arbeitslosigkeit ist im Steigen begriffen. Hier verwundert es dann auch nicht, dass vor allem der Retail und Hotel-Bereich hart getroffen wird. Geschäfte und Hotels sind geschlossen, hier werden momentan so gut wie keine Einnahmen erzielt. Zwar betreiben REITs die Hotels oder Geschäfte in der Regel nicht selbst, sondern vermieten diese nur. Der Markt preist hier wohl allerdings ein, dass es zu massiven Verlusten bei den Mieteinnahmen kommen wird. Vom sinkenden Konsum infolge einer Wirtschaftskrise geparrt mit hoher Arbeitslosigkeit wollen wir hier noch gar nicht sprechen.

 

 

REITs im Depot

Bevor ich auf die einzelnen Unternehmen im Depot genauer eingehe, wollen wir uns kurz anschauen, in welchen Bereichen diese überhaupt tätig sind. Insgesamt habe ich 12 REITs im Depot. Diese verteilen sich folgendermaßen auf die einzelnen Subsektoren:

 

– Retail (4):

Shopping Center (2): Kimco, Tanger Factory Outlets

Regional Malls (1): Simon Property Group

Free Standing (1): Realty Income

– Healtcare (2): Medical Properties Trust, Omega Healthcare

– Diversified (2): Gladstone Commercial, W.P. Carey

– Specialty (4): Corecivic, EPR Properties, Geo Group, Iron Mountain

 

Im Abgleich mit der weiter oben dagestellten Auflistung kann festgehalten werden, dass sich alle Depotwerte zielsicher in Bereichen wiederfinden, die überproportional verloren haben (zwischen 37 % und 48 %). Jetzt könnte man natürlich die berechtigte Frage stellen, warum ich lediglich in vier von 12 Bereichen investiert bin. Dies liegt zum einen daran, dass ich einzelne Bereiche für mich persönlich ausgeschlossen habe und bei anderen bisher keinen Einstieg gefunden habe. Ich investiere grundsätzlich nicht in die Bereiche Lodging/Ressorts (Hotels) und Timber (Holz/Wald). Der Hotelbereich ist mir zu zyklisch. Ich lege Wert auf stetige Dividendenzahlungen, in diesem Bereich sind Kürzungen an der Tagesordnung, wenn die Wirtschaft nicht läuft. Zum Thema Wald habe ich persönlich keinen Zugang. Zum einen habe ich daran wenig Interesse, zum anderen kenne ich mich damit einfach nicht aus.Die Situation hierzu in den USA erfassen zu können erachte ich dann als noch schwieriger. Im Vergleich zu Deutschland dürfen amerikanische REITs auch in Wohnimmobilien investieren. Auch hier fehlt mir etwas der Marktzugang, seither waren mir auch die Dividendenrenditen in diesem Bereich zu gering. Als interessant erachte ich die Bereiche Office, Industrial und Self Storage. Hier kann ich mir durchaus vorstellen, in Zukunft noch Titel ins Portfolio aufzunehmen.

 

Geht es den Firmen in meinem Depot nun allen wirklich so schlecht, dass ein Abschlag in dieser Höhe innerhalb von kürzester Zeit gerechtfertigt ist? Um das herauszufinden, bedarf es eines Quick-and-Dirty Checks.

 

Retail

Der Subsektor Retail untergliedert sich nochmals in drei Bereiche. Shopping Center verfügen oftmals über einen Anker-Mieter, der im Lebensmittelbereich angesiedelt ist (z.B. Walmart oder Target). Um diesen herum gruppieren sich kleinere Geschäfte, die gemeinsam ein Shopping Center bilden. Diese sind momentan von Schließungen betroffen, allerdings haben große Lebensmittelgeschäfte weiterhin geöffnet. Schlechter ergeht es dan den “Regional Malls”. Diese bestehen oftmals aus einer Vielzahl an Einzelgeschäften. Viele davon sind momentan komplett geschlossen. Dieser Bereich ht mit – 56 % auch am stärksten verloren. Die REITs im Bereich Free Standig verfügen größtenteils über Einzelimmobilien, wie Lebensmittelmärkt, Baumärkte oder Restaurants. Hier sind die Schließungen abhängig von der jeweiligen Tätigkeit der einzelnen Geschäfte.

 

Kimco

Kimco Realty Corp hat den Fokus auf Nachbarschafts- und örtlichen Shopping-Centern. Das Unternehmen wurde im Jahr 1960 gegründet. 1999 wurde in einem Joint Venture mit renommierten institutionellen Investoren der Kimco Income REIT gegründet. Das Unternehmen hält Anteile an zahlreichen Immobilien in 39 Staaten der USA, Puerto Rico, Kanada und Südamerika. Der Unternehmenshauptsitz ist in New Hyde Park im Staat New York. Zum 31.12.2019 besaß das Unternehmen Anteile an 409 Immobilien in den USA.

 

 

Aufgrund der Zusammensetzung des Portfolios muss von nennenswerten Schließungen ausgegangen werden. Der Großteil der Restaurants oder Fitnessclubs in den USA ist derzeit geschlossen. Kimco hat bereits die Guidance für das Jahr 2020 zurückgezogen und seine Cash-Position auf 800 Mio. Dollar durch Inanspruchnahme einer ungesicherten Kreditfazilität in Höhe von 375 Mio. aufgestockt. Die kurzfristige Liquidität sollte also gesichert sein.

 

Je nachdem, wie lange die Schließungen andauern, kann Kimco allerdings in größere Schwierigkeiten kommen. Wie man dem FastGraph entnehmen kann, erfolgte in der Immobilienkrise 2008/2009 ein heftiger Gewinneinbruch. Die Dividenden wurde infolge dessen um fast 70 % gekürzt. Das alte Niveau wurde seither nicht mehr erreicht, die Dividende seit zwei Jahren auch nicht mehr gesteigert.

 

 

Kimco könnte nach den Zahlen durchaus ein Kandidat für eine Dividendenkürzung sein. Für mich deshalb momentan maximal eine Halteposition.

 

Tanger Factory Outlets

Wohl über keinen anderen REIT wird in den letzten Monaten bei Facebook oder Instagram so kontrovers diskutiert, wie über Tanger. Tanger Factory Outlet Centers hat sienen Hauptsitz in Greensboro, North Carolina und investiert ausschließlich in Outlet-Center. Zum 31.12.2019 besaß das Unternehmen 39 Outlet-Center mit einer Fläche von 14,3 Millionen Quadratfuß und über 2.400 Geschäften.

 

Der Aktienkurs von Tanger befand sich bereits vor der Corona-Krise in einem langanhaltenden Abwärtstrend und hat von seinem Hoch im Jahr 2016 kanpp 90 % verloren. Tanger ist Dividendenaristokrat und hat die Dividenden seit über 25 Jahren jährlich gesteigert. Das momentane Problem sind nicht nur zurückgehende Einnahmen aus dem regulären Geschäft, sondern Schließungen der Center durch die Virus-Pandemie. Der Aktienkurs preist mittlerweile eine anstehende Pleite des Unternehmens ein. Daran glaube ich persönlich nicht. Das Unternehmen hat eine 600 Mio. Dollar-Kreditlinie in Anspruch genommen, 90 % der Center sind nicht mit Grundschulden belastet. Es wurde bereits angekündigt, dass die Dividenden für den Mai wie geplant gezahlt wird. Danach wird das Management jedes Quartal neu entscheiden. Die Entwicklung neuer Center ist momentan auf Eis gelegt.

 

 

Für mich ist Tanger momentan lediglich eine Halteposition. Eine Dividendenkürzung erscheint mir hier wahrscheinlich.

 

Simon Property Group

Die Simon Property Group ist eine der größten Immobilienholdinggesellschaften weltweit. Das Unternehmen besitzt, verwaltet, vermietet, erwirbt und erweitert umsatzstarke Einkaufszentren. Das Portfolio besteht aus über 325 Objekten in diversen US-Bundesstaaten und Puerto Rico, die ganz oder teilweise im Besitz des Unternehmens sind. Dabei handelt es sich um regionale, kommunale Shopping-Center und um Objekte mit Mischnutzung. Des Weiteren hält das Unternehmen Beteiligungen an zahlreichen Einkaufzentren in Europa, an sieben Premium-Outlet-Zentren in Japan, drei weiteren Outlet-Malls in Korea, Malaysia und Mexiko. Das Unternehmen ist einer der größten Vermieter von gewerblichen Ladenflächen innerhalb der USA. Simon gilt gemeinhin als der Goldstandard innerhalb der Mall-Betreiber.

 

Zeitweise waren bzw. sind alle Immobilien von Simon Property innerhalb der USA geschlossen. Dies wir zu massiven Einnahmeausfällen in diesem Jahr führen. Trotzdem glaube ich, dass das Unternehmen überleben wird. Innerhalb des Sektors hat die Firma die stärkste Bilanz, es könnte also gut sein, dass Simon gestärkt aus der Krise hervorgeht, wenn die Wettbewerber die Segel streichen müssen. So ist Simon gerade an der Übernahme von Taubman, einem Wettbewerber im Bereich der hochpreisigen Malls. Ich könnte mir gut vorstellen, dass in Zukunft weitere Übernahmen erfolgen.

 

Die Payout-Quote war seither realtiv komfortabel. Ich habe hier lediglich eine kleine Position, die ich im März 2020 erworben habe. Die aktuelle Dividendenrendite liegt momentan bei 15 %. Sollte hier eine Kürzung von 50 % erfolgen, kann ich mit 7,5 % Dividende immer noch gut leben. In der Finanzkrise wurde die Dividende um kanpp 25 % gekürzt, im Jahr 2011 lag man dann bereits in Höhe wieder über dem Vorkrisenniveau.

 

 

 

Realty Income

Realty Income, oder “O” wie das Unternehmen in den USA anhand seines Kürzels betitelt wird, ist der wohl bekannteste US-REIT. Die Dividende wird monatlich ausgeschüttet, was dem Unternhemen den Beinamen “The Monthly Dividend Company” beschert hat. Dieser wurde sogar rechtlich geschützt. Realty Income investiert in Einkaufszentren in den USA, in Puerto Rico und in Großbritannien. Das Unternehmen ist Dividendenaristokrat und steigert seit 27 Jahren seine Dividende.

 

Die Mieterbasis ist breit diversifiziert. Auch Realty Income ist nicht von Schließungen verschont, diese betreffen allerdings lediglich einen Teil des Portfolios.

 

 

Lebensmittelmärkte oder Apotheken sind weiterhin geöffnet.

 

 

Die Solidität des Unternehmens hat zur Folge, dass hier oftmals eine Überbewertung vorliegt. Diese wurde nun, wie im FastGraph sehen kann, abgebaut. Günstig ist die Aktie dennoch nicht, lediglich fair bewertet momentan.

 

 

 

Sollte der Aktienkurs weiter nachgeben, die das Unternehmen für mich ein klarer Kauf. Mit einer Dividendenkürzung rechne ich hier nicht.

 

Soviel zum heutigen Beitrag. Im nächsten Artikel werde ich mir die weiteren REITs in meinem Depot vornehmen. Habt ihr auch REITs im Depot und wie geht ihr mit den Kursverlusten der letzten Wochen um?


Quelle der Grafiken und Bilder: Fastgraphs.com, Traderfox.de, Unternehmenspräsentationen

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4 Gedanken zu „Real Estate Investment Trusts unter die Lupe genommen (Teil 1)

  1. Steffen Müller Antworten

    Bisher war ich in Reits noch nicht investiert. Danke für deine Mühe und derartig aufschlussreiche Infos.

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