Meine größten REIT-Positionen: Performance und Dividenden

Wer sich mein Depot schon einmal etwas genauer angesehen hat konnte feststellen, dass knapp 17 % davon in amerikanische REITs (Real Estate Investment Trust) investiert sind. Kurz zur Erläuterung, für all diejenigen, die nicht wissen was das genau ist: Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die in Anlagen im Immobiliensektor investiert und dafür besondere Kriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich auch in verschiedenen Ländern befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das für Anleger Investments in Immobilien ermöglicht auch ohne selbst eine Immobilie zu erwerben bzw. in das man auch ohne großen Kapitaleinsatz investieren kann. Ihren Ursprung haben diese Art von Unternehmen in den USA, die dort im Jahr 1960 durch den “Real Estate Investment Act” geschaffen wurden. Mittlerweile gibt es REITs in mehreren Dutzend Ländern der Welt, so auch in Deutschland. Hierzulande sind diese allerdings nicht sehr verbreitet. So finden sich derzeit lediglich fünf Unternehmen in Deutschland, die den Status eines REITs haben.

REITs genießen den Vorteil einer Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. So wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt wird. Steuerlich werden REITs in der Regel wie Aktien behandelt. Das bedeutet, dass die ausgeschütteten Gewinne bei den Dividendenempfängern der Kapitalertragssteuer unterliegen. Darüber hinaus besteht für REITs eine Verpflichtung, mindestens 90% der Gewinne unmittelbar an die Anteilseigner auszuschütten. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten in der Regel einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. Aus diesem Grund sind sie vor allem bei institutionellen Anlegern oder Privatanlegern, die von ihren Dividenden leben, beliebt.

In den USA wird zwischen drei Arten von REITs unterschieden. Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Die dritte Kategorie hat heutzutage so gut wie keine Bedeutung mehr. Equity-REITs investieren in die Gebäude selbst, während Mortgage-REITs in Hypotheken investieren. Diese Darstellung ist sehr verkürzt, der grundsätzliche Unterschied ist aber leicht zu erkennen. Ich selbst investiere ausschließlich in Equity-REITs. Genaueres zum Thema findest du in diesem Artikel.

Im folgenden bespreche ich die fünf größten REIT-Positionen in meinem Depot. Neben einem kurzen Überblick gibt es eine aktuelle Einschätzung meinerseits zu jedem Titel, der wie immer nicht als Anlageberatung aufgefasst werden darf. Darüber hinaus wird visuell dargestellt, wie groß die Positionen sind und wie die seitherige Performance im Depot war. Zu jeder Aktie gibt es außerdem eine Übersicht, bei welchem Broker diese sparplanfähig ist.

Omega Healthcare Investors

Omega Healthcare ist meine größte REIT-Position. Die Firma wurde 1992 als REIT in Maryland gegründet.  Das Tätigkeitsgebiet umfasst die Vereinigten Staaten und Großbritannien. Das Unternehmen investiert in Neubau und Renovierung von Immobilien, welche dann als Seniorenwohnungen, Altenheime, Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen an Dritte vermietet werden. Auch Ärzte- und Gesundheitszentren sowie Einrichtungen für betreutes Wohnen zählen zu den verwalteten Immobilien. Die Firma fokussiert sich dabei auf Skilled Nursing Facilities (SNF: Fach-Pflegeeinrichtungen) und Altenheime (ALF: Assisted Living Facilities). Die Betreiber der Heime, die von OHI die Gebäude angemietet haben, finanzieren sich über die staatlichen Programme Medicare, Medicaid und über Privatzahler. Vermietet wird in der Regel per triple-net-Mietvertrag, der Mieter muss neben der regulären Miete also auch alle laufenden Unterhaltskosten sowie Instahaltungsmaßnahmen tragen.

Omega Healthcare ist mittlerweile der größte amerikanische REIT mit Fokus auf Skilled Nursing Facilities. Insgesamt knapp 84 % des Umsatzes stammen aus diesem Bereich, aus dem Bereich Altenheime mit etwa 16 % speist sich der Rest der Umsätze. Der hauptsächliche Umsatz (85 %) stammt folgerichtig dann auch aus Mieteinnahmen. Was sind nun eigentlich SNFs? Hierbei handelt es sich um Pflegeheime für kranke und alte Menschen, die einer intesiven Betreuung bedürfen. Die gesetzlichen Regelungen für deratige Einrichtungen sind streng. So müssen die Patienten zum einen durch Ärzte überwacht werden und es muss eine durchgehende Betreuung durch qualifiziertes Pflegepersonal gewährleistet sein. Die Kontrolle und Lizensierung dieser Einrichtungen erfolgt durch das CMS (Center for Medicare & Medicaid Services). Der überwiegende Teil der Patienten in Langzeitpflege in SNFs leidet an Alzheimer bzw. Demenz, diese Personen bedürfen also einer besonders intensiven Betreuung. Darüber hinaus ist auch eine Kurzzeitpflege im Rahmen einer Rehabilitation oder einer fortgeführten Behandlung nach einem Krankenhausaufenthalt möglich.

Nimmt man die Einnahmenverteilung genauer in den Blick, wird auch klar, warum die staatlichen Versicherungsprogramme für OHI derart wichtig sind. Die Mieter der Objekte von OHI im Bereich SNFs sind in sehr hohem Maße von Medicaid und Medicare abhängig. Im letzten Quartal stammten gerade einmal 13 % des Umsatzes von Privatzahlern. Fast 90 % kommen aus den staatlichen Programmen.

Diese Tatsache stellt gleichzeitig einen der größten Risikofaktoren bei einem Investment in OHI dar. Für das Unternehmen besteht eine hohe Abhängigkeit von regulatorischen Entwicklungen. Eine mögliche Kürzung von Mitteln wäre für die Betreiber von SNFs fatal, da hier in der Regel bereits mit sehr niedrigen Margen gearbeitet wird. Für OHI als Vermieter hätte dies natürlich mittelbar ebenfalls deutliche Auswirkungen. Als Beispiel sei hier Obamacare angeführt. Die Reform hatte für eine Verschärfung der Vorgaben zur Pflegequalität geführt, was die Kosten für SNF-Betreiber erhöhte. Dies war notwendig, nachdem in den Medien immer wieder Fälle mangelhafter Pflege bekannt geworden sind.

Geht einer der großen Mieter pleite, trifft das OHI empfindlich. Das Unternehmen hat hiermit durchaus bereits Erfahrungen gemacht. Anfang der 2000er Jahre gab es bereits erhebliche Schwierigkeiten bei Mietern, was OHI an den Rand der Pleite brachte. Die Dividende musste für längere Zeit komplett gestrichen werden. Das heutige Management war damals bereits teilweise am Ruder und reagierte bei einer ähnlichen Situation im Jahr 2017, als mehrere Mieter in Zahlungsverzug gerieten, sehr umsichtig. Die Dividende konnte gehalten werden.

Aktuelle Einschätzung

Auch momentan befinden wir uns wieder in einer sehr schwierigen Phase. Mehrere der großen Mieter befinden sich in Schwierigkeiten bzw. in der Insolvenz. Hierfür hat vor allem Corona gesorgt. Viele der Bewohner sind gestorben. Die Belegungsquote der Betten beträgt derzeit nur 74%. Um kostendeckend arbeiten zu können benötigen viele Mieter aber mindestens eine Auslastung von 80 %. Die Problematik hat nun dazu geführt, dass Omega nach 17 Jahren ununterbrochener Dividendensteigerungen die Zahlung nicht mehr angehoben hat. Das mag in Deutschland nichts besonderes sein, in den USA ist es allerdings ein ausgewiesenes Qualitätsmerkmal, zum Dividendenaristokrat aufzusteigen. Hierzu wird man nach 25-jähriger Steigerung. OHI fängt nun wieder bei Null an. Oftmals ist das ein erstes Anzeichen einer möglichen Dividendenkürzung. Ob es in diesem Fall soweit kommt, steht noch in den Sternen. Derzeit ist die Dividende durch die FFO noch gedeckt, weitere Ausfälle würden das Konstrukt allerdings stark in Wanken geraten lassen.

Die Probleme spiegeln sich auch im Aktienkurs wieder, der seit einigen Monaten am fallen ist. Bei einem Investment in OHI muss man sich der Risiken (vor allem der politischen) bewusst sein. Es handelt sich hier um kein Unternehmen, welches man einmal kauft und dann liegen lässt. Sollte es zu gravierenden politischen Veränderungen kommen oder einer bzw. mehrere der großen Mieter in weitere Schwierigkeiten kommen, ist die Dividende schnell in Gefahr. Um einen Nachkauf muss ich mir derzeit keine Gedanken machen. Meine Position ist voll, da sie mir momentan 2.000 Dollar an Bruttodividenden jährlich einbringt. Zumindest solange es keine Dividendenkürzung gibt.

Hier ist die Aktie sparplanfähig

Iron Mountain

Iron Mountain wurde im Jahr 1951 von Herman Knaust in Livingston im Bundesstaat New York gegründet. Ursprünglich verdiente Knaust sein Geld mit der Zucht und dem Vertrieb von Pilzen, was ihm den Beinamen “Pilzkönig” einbrachte. Bereits im Jahr 1936 hatte er für 9.000 Dollar 40 Hektar Land und eine stillgelegte Eisenerzmine erworben, die er ursprünglich für die Pilzzucht vorgesehen hatte. Diese nannte er selbst “Iron Mountain”. Nachdem der Pilzmarkt einigen grundsätzlichen Veränderungen unterworfen war, entschied sich Knaust im Jahr 1950, die Mine anderweitig gewinnbringend zu nutzen. Knaust war nach dem 2. Weltkrieg an der Unterstützung jüdischer Immigranten in die USA beteiligt, deren Papiere während des Krieges zerstört worden waren und die sich deshalb nicht ausweisen konnten. In der Folgezeit sorgten der Kalte Krieg sowie die atomare Bedrohung für weitere Sorgen bei der Bevölkerung und bei Unternehmen. Diese Entwicklungen veranlassten Knaus, sich fortan dem Schutz wichtiger Informationen vor Kriegen und anderen Katastrophen zu widmen.

So kam es dann 1951 zur Gründung der Iron Mountain Atomic Storage Inc. Knaust richtete die ersten Archive im Inneren des Iron Mountain ein und eröffnete ein Verkaufsbüro im Empire State Building. Dank seines Geschicks für Publicity gelang es ihm, bedeutende Persönlichkeiten von einem Besuch des Iron Mountain zu überzeugen, was für eine öffentlichkeitswirksame Bewerbung des Unternehmens sorgte. Der erste Kunde von Iron Mountain war die East River Savings Bank, die in gepanzerten Fahrzeugen Mikrofilmkopien von Depotunterlagen und Duplikate von Signaturkarten zur Lagerung in das neue Archiv im Berg brachte. Bald folgten weitere in New York ansässige Unternehmen, die für den Schutz ihrer wichtigen Unterlagen sorgen wollten. Nachdem das Unternehmenswachstum anhielt, erweiterte Iron Mountain seine Einrichtung um eine stillgelegte Kalkmine in der Nähe von New York. Zwischenzeitlich war die Firma zum führenden Unternehmen für den Schutz unternehmenswichtiger Unterlagen geworden.

Bald darauf kamen erste Anfragen zur Archivierung von Papierunterlagen. 1978 eröffnete Iron Mountain in New York dann sein erstes oberirdisches Archivcenter. Zwei Jahre später expandierte die Firma über die Grenzen von New York City hinaus und eröffnete einen neuen Standort in Neuengland, um die steigende Nachfrage im Hinblick auf den Schutz von Backup-Tapes zu erfüllen. 1983 wurde das New England Storage Warehouse in Boston erworben. Durch diesen Kauf gelang es Iron Mountain, mit dem Service für Archivmanagement im Gesundheits- und Rechtwesen Fuß zu fassen.

Ab Mitte der 1980er Jahre wies das Unternehmen alle Produktlinien auf, die noch heute die Grundlage der Firma bilden. Das Unternehmen bot nun in New York und Neuengland Services für die Archivierung und das Management von Papierunterlagen sowie externe Sicherungsservices für Daten und wichtige Dokumente an. 1988 machte Iron Mountain dann mit der Übernahme von Bell & Howell Records Management einen weiteren bedeutenden Schritt vorwärts. Die Firma war etwa vier mal so groß wie Iron Mountain und auf zwölf der wichtigsten US-Märkte aktiv, von denen bisher keiner von Iron Mountain erschlossen war. Iron Mountain wurde damit zum ersten nationalen Serviceanbieter der Branche. Weitere Expansionen folgten und 1995 verzeichnete Iron Mountain erstmals einen Jahresumsatz von über 100 Millionen Dollar. Die Unternehmensführung sah die Zeit für eine Konsolidierung der Archivmanagement-Branche gekommen. Im Februar 1996 wurde Iron Mountain in eine Aktiengesellschaft umgewandelt, um so über die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten für eine Konsolidierung zu verfügen. Im Jahr 2015 wurde das Unternehmen dann in einen REIT umgewandelt. Großes Thema ist in den vergangenen Jahren die Erweiterung des Unternehmensportfolios um Datencenter, von denen es im Jahr 2020 bereits 14 verteilt auf mehrere Kontinente gibt.

Heute ist Iron Mountain mit über 230.000 Kunden in etwa 50 Ländern auf sechs Kontinenten der branchenführende Anbieter in den Bereichen Archivierung und Informationsmanagement. Unternehmen jeder Größe aus allen Branchen, darunter über 94 % der Fortune-1000-Unternehmen sind Kunden bei Iron Mountain.  Das Portfolio umfasst neben dem Archivieren, Sichern, Verwalten und Wiederherstellen physischer Daten seit einigen Jahren auch digitale Firmenunterlagen, Daten und Datenträger, hochvolumiges Scannen und Indexieren von Daten bis hin zum Betrieb von Cloud-Rechenzentren. Dies ist auch der Geschäftsbereich, in dem das größte Wachstumspotenzial besteht. Folgende Dienstleistungen werden durch Iron Mountain angeboten:

Physisches Informationsmanagement – Archivierung und Bereitstellung von Dokumenten und Datenträgern. Klassifizierung und Aufbewahrung der Informationen in Übereinstimmung mit branchenspezifischen Vorschriften. Eigene Fahrzeugflotte für den sicheren Transport von Unterlagen und Bändern. Sicherung von Datenträgern für den Katastrophenfall.

Intelligentes Scannen – Konvertierung geschäftskritischer und aktiv genutzter Dokumente in ein digitales Format. Hochvolumige Digitalisierung archivierter Dokumente. Digitalisierung der bei Iron Mountain gelagerten Unterlagen nach Bedarf (Scanning-on-Demand). Prozessorientiertes Scannen, Extrahieren von Daten, Validieren und Auditieren komplexer Prozesse (z. B. Rechnungseingänge, Personaldokumente). Dezentraler Zugriff auf digital archivierte Dokumente über ein Internetportal.

Digitales Informationsmanagement – Schutz digitaler Daten auf Servern, PCs, Laptops oder in E-Mails zur Minimierung der Risiken von Datenverlust. Automatisiertes Online-Backup, digitale Archivierung und Cloud-Storage-Dienste. Inhaltssensible, automatisierte Daten-Klassifizierung. E-Discovery-Lösungen zur Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten.

Insgesamt beschäftigt das Unternehmen weltweit etwa rund 26.000 Mitarbeiter und unterscheidet sich damit grundlegend von anderen REITs. Während diese mit einem relativ kleinen Bestand an Mitarbeitern arbeiten, gibt es bei Iron Mountain alles aus einer Hand. Mit klassischen REITs ist das Unternehmen also eher nicht zu vergleichen.

Iron Mountain ist für mich ein sehr interessantes Investment. Die Firma ist kein klassischer REIT und auch mit keinem anderen Immobilienunternehmen vergleichbar. Hier liegt wohl auch das Problem. Die wenigsten haben das Unternehmen auf dem Schirm und werfen es mit allen anderen REITs in einen Topf.

Die Firma ist absoluter Marktführer in ihrem Bereich. Wird der Bereich Daten-Center weiter konsequent ausgebaut, besteht aus meiner Sicht langfristig ein starkes Wachstumspotenzial. Fast alle großen Firmen sind bereits Kunde bei Iron Mountain. Warum sollten diese wechseln, wenn eine langjährige, funktionierende Geschäftsbeziehung besteht und sie alle Leistungen in analoger (Papier) und digitaler Art aus einer Hand haben können.

Aktuelle Einschätzung

In den Jahren 2017 bis 2021 war mit der Aktie nicht wirklich etwas zu holen. Das Geschäftsmodell klang so unsexy wie es ist. Hinzu kommt die vorherrschende Meinung, dass Papier dem Untergang geweiht ist. Hier hat Iron Mountain in den vergangenen Jahren jedoch nachgesteuert und massiv in die digitale Archivierung investiert. Das ist zum einen kostenintensiv, was die Verschuldung nach oben getrieben hat. Zum anderen sorgt es dafür, dass die Dividende nicht wirklich erhöht werden kann, weil stark investiert wird.

Andererseits stellt sich die Firma durch ihr Vorgehen gut für die Zukunft auf. Das hat Anfang 2021 scheinbar auch der Markt erkannt, was der Aktie einen starken Schub verpasste. Die aktuelle Dividendenrendite beträgt somit nur noch knapp 5 %. Meine eigene Position ist inklusive Dividende knapp 100 % im Plus. Nicht schlecht für einen langweiligen REIT. Die persönliche Dividendenrendite beträgt knapp 9 %. Hier möchte ich in den nächsten Jahren weiter zukaufen, allerdings erst wieder wenn der Kurs weiter nach unten kommt.

Hier ist die Aktie sparplanfähig

EPR Properties

EPR wurde 1997 gegründet und hat sich auf den Entertainment-Bereich spezialisiert. Insgesamt besitzt das Unternehmen 358 Immobilien in 44 amerikanischen Staaten und Kanada. Neben dem Entertainment-Bereich befinden sich auch Schulgebäude im Bestand, dieser Unternehmensteil wird momentan jedoch zurückgefahren. Der Entertainment-Bereich ist breit aufgestellt und umfasst neben Kinos und Casinos unter anderem auch Skihallen oder Museen. Steigt man etwas tiefer ein, ist jedoch erkennbar, dass innerhalb des Portfolios ein immenses Klumpenrisiko besteht. Fast die Hälfte der Immobilien im Bestand sind Kinos.

Das größte Risiko geht natürlich weiter von der Corona-Pandemie aus. Die meisten Einrichtungen, die EPR vermietet, beinhalten bei Nutzung ein enges Zusammensein von vielen Menschen. In einer Skihalle mag das noch unproblematischer sein und auch Abstände können hier besser eingehalten werden, in einem Kino wird das allerdings schon schwieriger. Zwar können hier auch Abstände zueinander geschaffen werden, trotzdem agiert man in engeren, geschlossenen Räumen. Zudem ist fraglich, ob diese Kinos bei einer deutlich verringerten Besucherzahl noch gewinnbringend betrieben werden können.

Mehr als 40 % des Gesamtportfolios von EPR sind Kinos. Die Quote wurde seit der Corona-Pandemie bereits deutlich von über 50 % heruntergefahren. Einer der Großkunden von EPR in diesem Bereich ist AMC Entertainment mit einem Anteil an den gesamten Mieteinnahmen von knapp 18 %. Anfang Januar 2021 stand AMC noch kurz vor der Pleite, was EPR massiv getroffen hätte. Dann wurde der Kinobetreiber zum Meme-Stock, was vorher niemand ahnen konnte. Privatanleger pushten die Aktie massiv nach oben. Das Management von AMC agierte in dieser Situation überaus klug, indem es neue Aktien zu Höchskursen emittierte und so die Bilanz sanierte. Von einer Insolvenz ist das Unternehmen mittlerweile weit entfernt.

Aktuelle Einschätzung

Nachdem viele REITs während der Pandemie ihre Dividenden komplett gestrichen hatten, mussten einige davon mein Depot verlassen. Meist zeigt sich bei Ebbe, wer ohne Badehose im Wasser steht. Behalten habe ich allerdings die Aktien von EPR. Das Management handelte meines Erachtens nach sehr umsichtig, indem die Dividende ausgesetzt wurde. Dabei fand eine saubere Kommunikation statt, es war für den Aktionär immer klar, wie lange das Geld ausreicht, auch ohne Mieteinnahmen. Nachdem sich die Situation beruhigt hatte (im letzten Quartal gingen mehr als 90 % aller Mieten ein) wurde die Dividendenzahlung im August 2021 wieder aufgenommen. Zwar auf reduziertem Niveau, aber sehr gut gedeckt durch die Einnahmen.

Auch EPR ist ein Titel, den ich gerne weiter aufstocken möchte. Mit einem Kurs/FFO Verhältnis von 15 ist die Aktie allerdings noch etwas teuer im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt von 13. Ich liege hier auf der Lauer.

Hier ist die Aktie sparplanfähig

Medical Properties Trust

Medical Properties Trust ist der einzige reinrassige Krankenhaus-REIT und hat sich auf Investitionen in und den Besitz von Net-Leased Krankenhäusern in den Vereinigten Staaten und anderen Ländern spezialisiert. Zu den Aktivitäten gehören der Erwerb und die Entwicklung von Gesundheitseinrichtungen und die Vermietung der Einrichtungen an Betreiber im Gesundheitswesen im Rahmen langfristiger Nettoleasingverträge. Das Unternehmen beteiligt sich auch an Hypothekarkrediten an Betreiber im Gesundheitswesen, die durch ihre Immobilienvermögen besichert sind. Das Unternehmen wurde 2003 gegründet und hat seinen Hauptsitz in Birmingham, Alabama.

Das Portfolio ist über mehrere Länder diversifiziert. Der REIT besitzt Immobilien in den USA, Australien, Deutschland, Italien, Spanien, der Schweiz und Großbritannien. Insgesamt hält das Unternehmen momentan 438 Komplexe im Bestand. Nach den USA mit 60 % folgt Großbritannien mit 20% der Einrichtungen vor der Schweiz mit 5,8 % und Deutschland mit 5,6 %. Dass MPW auch in Deutschland sehr aktiv akquiriert, ist meist nicht bekannt. Beispielsweise ist das Unternehmen Eigentümer des Klinikgebäudes in Grünheide.

Aktuelle Einschätzung

Nachdem das Wachstum in den Jahren 2015 bis 2019 vor sich hindümpelte, wurde seit 2020 der Booster eingelegt. In den vergangenen beiden Jahren gab es ein Wachstum bei den FFO von 20 % bzw. 11 %. Für die kommenden Jahre wird mit Wachstumsraten von 5-7 % gerechnet. Ein durchaus beachtlicher Wert für einen Gesundheits-REIT.

Meine Position ist solide im Plus, die persönliche Dividendenrendite liegt bei über 7 %. Auf dem derzeitigen Kursniveau gibt es etwas über 5 % zu holen. Auch hier liege ich auf der Lauer um meine Position aufzustocken. Mittlerweile liegt das Kurs/FFO Verhältnis mit 11,7 wieder leicht unter dem langjährigen Durchschnitt.

Hier ist die Aktie sparplanfähig

Realty Income

Realty Income ist bekannt als “The Monthly Dividend Company” und hat sich diesen Begriff sogar rechtlich schützen lassen. Die Dividende wird also monatlich augeschüttet. Mittlerweile ist das Unternehmen auch ein lupenreiner Dividendenaristokrat mit 28 Jahren an Dividendensteigerungen. Die Firma fungiert als Triple-Net-lease-REIT, der Mieter ist also neben der Mietzahlung auch für alle Unterhaltungs- und Betriebskosten selbst zuständig. Dies bietet für O, wie Realty Income nach ihrem Börsenkürzel auch oft bezeichnet wird, eine hohe Planbarkeit bei den Mieteinnahmen sowie relativ hohe Margen für einen REIT.

Mit einer Marktkapitalisierung von knapp 38 Milliarden Dollar zählt Realty Income zu den großen Vertretern im REIT-Bereich. In den USA gibt es nur eine Hand voll REITs, die einen höheren Börsenwert auf die Waage bringen. Gelistet ist O im S&P 500. Das Unternehmen ist seit dem Jahr 2004 börsennotiert. Aus den damals lediglich 630 Immobilien im Bestand sind bis heute über 11.000 geworden. Diese verteilen sich auf insgesamt 56 verschiedene Unterbranchen und auf alle 50 Bundesstaaten der USA, Puerto Rico und das Vereinigte Königreich (UK).

Die Gebäude sind an über 600 Unternehmen vermietet. Größter Mieter ist die Supermarktkette 7-Eleven, die 5,7 % der Mieteinnahmen repräsentiert. Auf den Plätzen zwei und drei folgen die Apothekenkette Walgreens und Dollar General mit 5,0 % bzw. 4,2 %. Den größten Anteil des Portfolios machen Genmischwarenläden mit einem Anteil von 10,8 % vom Gesamtumsatz aus, gefolgt von Lebensmittelmärkten mit 10,0 %. Insgesamt 84 % der Immobilien werden dem Retail-Bereich zugeordnet.

Realty Income verfügt bei Moody`s und S&P über ein ausgezeichnetes Kreditrating von A3 bzw. A-. Der Großteil der Immobilien sind einzelne freistehende Gebäude mit häufig nur einem Mieter. Die Vermietungsquote liegt bei nahezu 100 % (seit den 1990er Jahre ist diese nie unter 96 % gefallen), die durchschnittliche Restmietdauer liegt bei 12 Jahren.

Die Dividende wird seit 619 Monaten ununterbrochen gezahlt und wurde in diesem Zeitraum insgesamt 114-mal erhöht. Die Corona-Pandemie hatte nur geringe Auswirkungen auf das Geschäft von Realty Income. Auch während der Hochphase der Schließungen gingen mehr als 90 % der vereinbarten Mieten fristgerecht ein. Diese mehr als gute Quote ist darin begründet, dass lediglich ein geringer Anteil der Immobilien den besonders stark betroffenen Bereichen wie Restaurants oder Fitnessstudios zuzurechnen sind.

Aktuelle Einschätzung

Im vergangenen Jahr hat Realty Income den Konkurrenten Vereit übernommen und sich so weiteres Wachstum eingekauft. Die Firma verfügte vor der Übernahme bereits über eine Marktkapitalisierung von fast 27 Milliarden Dollar und ein Immobilienportfolio von knapp 6.700 Einheiten. Der Zukauf einzelner Gebäude oder auch kleinerer Immobilienpakete hatte so gut wie keinen Einfluss mehr auf das Gesamtgeschäft. Mit der Übernahme von Vereit bot sich die Möglichkeit, das Portfolio in einem Zug stark zu erweitern. Nach dem jetzigen Erkenntnisstand scheint die Integration gut gelungen zu sein. Mit der Ausgliederung der Büroimmobilien in einen eigenen REIT (Orion Office REIT) hat man sich außerdem eines ungeliebten Portfolioanteils entledigt.

Die Bewertung von Realty Income ist mir die meiste Zeit zu hoch. Auch jetzt liegt sie mit einem Kurs/FFO Verhältnis von 19,2 deutlich über der langjährigen Bewertung von 16,6. Ein Nachkauf kommt für mich dann in Frage, wenn wir in etwa auf das langjährige Mittel fallen. Die Dividendenrendite dürfte dann bei etwa 5 % liegen, was für mich persönlich dann kaufenswert wäre.

Hier ist die Aktie sparplanfähig

Das waren meine fünf größten REIT-Positionen. Welche hast du im Depot und welches Unternehmen aus dem Sektor ist bei dir am höchsten gewichtet?

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