Investieren in Aldi und Lidl? Die Deutsche Fachmarkt AG (Defama) in den Blick genommen

Aldi

Die vier größten Lebensmittelhändler Deutschlands sind Edeka, Rewe, die Schwarz Gruppe mit Lidl und Kaufland sowie der Discounter Aldi. Zusammen kommen sie auf einen Marktanteil von etwa 70 %. Alle vier haben gemeinsam, dass sie nicht börsennotiert sind. Auf den weiteren Plätzen finden sich unter anderem die Drogerieketten dm und Rossmann, die sich ebenfalls in Privatbesitz befinden. An der Entwicklung dieser Unternehmen können Privatanleger also nicht direkt partizipieren. Indirekt aber schon, denn alle Läden müssen schließlich in Gebäuden betrieben werden. Diese gehören größtenteils nicht den Händlern selbst, sondern sind angemietet.

 

Um einen dieser Vermieter soll es im heutigen Beitrag gehen, die Deutsche Fachmarkt AG, kurz DEFAMA. An dieser Stelle weise ich deutlich darauf hin, dass dieser Artikel lediglich meine persönliche Meinung widerspiegelt und keine Anlageberatung darstellt. Die Marktkapitalisierung der Firma ist mit etwa 90 Millionen Euro relativ klein, mögliche Orders sollten also unbedingt mit Limit versehen sein. Ich möchte außerdem betonen, dass ich selbst in das Unternehmen investiert bin. Für die Angaben im Artikel kann keine Haftung für Vollständigkeit oder Richtigkeit der Angaben übernommen werden.

 

 

Die Deutsche Fachmarkt AG

Deutsche Fachmarkt AG (Defama)
Vermietung von Fachmarkt- und Einkaufszentren
Sitz Deutschland
Marktkapitalisierung 94 Millionen Euro
Dividendenrendite 2,2 %
ISIN DE000A13SUL5
WKN A13SUL
Datum 26.06.2021

 

Gegründet wurde die DEFAMA im Jahr 2014, sie ist also noch ein relativ junges Unternehmen. Der Schwerpunkt der Firma liegt auf dem Kauf von Fachmarkt- und Einkaufszentren und deren anschließende langfristige Vermietung. Das interessante ist hierbei der Standortfokus. Das Unternehmen konzentriert sich vorwiegend auf kleinere Objekte in kleinen und mittleren Städten. Der Schwerpunkt der Standorte liegt in Nord- und Ostdeutschland, aber auch in Süddeutschland finden sich mittlerweile einzelne Immobilien im Bestand.

 

Der Fokus auf kleinere Objekte hat durchaus seinen Grund. Hier tummeln sich in der Regel keine institutionellen Investoren, da die interessierenden Objekte für große Investoren zu klein sind. Eine niedrigere Nachfrage sorgt in diesem Fall für bessere Preise. Die DEFAMA investiert nach ihren selbst auferlegten Regeln nur in Objekte, die eine zweistellige Nettomietrendite erzielen. So werden unter anderem auch Objekte aus Zwangsversteigerungen mit Entwicklungspotenzial erworben. Ziel bei Erwerb ist unter anderem zusätzliche Ertragspotenziale zu erschließen und die nicht umlagefähigen Kosten zu reduzieren. Um die angepeilte Mietrendite zu erzielen, wird im Regelfall maximal zu einem Kaufpreis unterhalb der neunfachen Jahresnettomiete eingekauft. Die Objekte haben preislich einen Zielkorridor von 1 – 5 Millionen Euro und sollten bonitätsstarke Filialisten als Mieter bzw. Ankermieter aufweisen. Im überwiegenden Teil wird eine Buy-and-Hold Strategie gefahren.

 

Seit der Gründung des Unternehmens im Jahr 2014 hat sich das Portfolio stark entwickelt. Zum Ende des vergangenen Quartals (31.03.2021) befanden sich 43 Standorte im Bestand. Seither erfolgten zwei Zukäufe, so dass sich nun 45 Objekte im Eigentum befinden. Hieraus werden etwa 15,3 Millionen Euro an Jahresnettomiete erzielt.

 

 

Quelle: Quartalsbericht Defama, Aktuelles Portfolio

 

Die vermietbare Gesamtfläche liegt knapp unter 200.000 qm, die Vermietungsquote liegt aktuell bei 94 %. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Verträge liegt bei 4,7 Jahren. Der aktuelle Portfoliowert wird auf 190 Millionen Euro taxiert. Etwa 80 % der Nettokaltmieten stammen von bonitätsstarken Filialisten. Größter Mieter ist die Schwarz-Gruppe (Kaufland und Lidl) mit einem Anteil von 12,8 % an den Gesamtmieterträgen. In den TOP-10 der größten Mieter finden sich dann auch die anderen bekannten großen Lebensmittelversorger Edeka, REWE und Aldi sowie eine Reihe weiterer bekannter Unternehmen. Der Großteil der Mieterträge wird mit 46 % von Mietern aus dem Lebensmittel-Bereich erzielt. Der Heimwerker-Bereich mit 15 % folgt weit dahinter auf Platz 2. Positiv zu werten ist, dass die TOP-10 der Mietverträge lediglich für 26 % der gesamten Mieterträge verantwortlich sind, ein Klumpenrisiko ist hier also nicht vorhanden. Die zehn größten Mieter haben einen Anteil von etwa 65 % an den Gesamtmieterträgen.

 

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Um das Konzernrisiko zu begrenzen erfolgt die Finanzierung der einzelnen Immobilien über Tochterfirmen. Hierbei wird vor allem auf lokale Banken zurückgegriffen. Jedes Objekt wird in einer eigenen Tochterfirma erworben und finanziert. Zum Ende des Geschäftsjahres 2020 (31.12.2020) waren 39 Objekt-Tochtergesellschaften aktiv, die jeweils eine Immobilie halten. Vier an das Dänische Bettenlager vermietete Objekte sind in einer Tochterfirma gebündelt.

 

Die DEFAMA AG fungiert in dieser Konstruktion als Holding, sie stellt den Tochterfirmen den notwendigen Eigenkapitalanteil für die Immobilienkäufe zur Verfügung.

 

Quelle: Geschäftsbericht 2020

 

Die IMMA Immobilien Management GmbH ist als Hausverwaltung für die Objekte tätig, während die DEFAMA Zubehör GmbH Photovoltaikanlagen betreibt sowie Werbe-Pylonen, Anageeinrichtungen und Inventar vermietet.

 

 

Die Fundamentaldaten

Im Geschäftsjahr 2020 erzielte das Unternehmen 14,7 Millionen Umsatzerlöse und betriebliche Erträge. Dem gegenüber stehen etwa 5,7 Millionen Euro an Aufwendungen, was zu einem EBITDA von knapp 9 Millionen Euro führt. Der Konzernüberschuss lag im Gesamtjahr bei knapp über 2,5 Millionen Euro. Die durchschnitlliche Steigerungsrate des Umsatzes in den vergangenen vier Jahren lag bei 36 %.

 

Der Marktwert des Immobilienportfolios konnte im vergangenen Jahr auf 179 Millionen Euro erhöht werden. Nach Berücksichtigung von Aktiva und bestehenden Verbindlichkeiten ergab sich zum Stichtag 31.12.2020 ein NAV (innerer Wert) der DEFAMA Aktie von 16,86 Euro.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

 

Sowohl das Ergebnis je Aktie, sowie die FFO konnten in den vergangenen Jahren stark gesteigert werden. Eine ausführliche Erklärung zu Kennzahlen bei Immobilienfirmen findet ihr hier. Die FFO betrugen im Geschäftsjahr 2020 insgesamt 5,9 Millionen Euro (2019: 4,6 Millionen Euro) bzw. je Aktie auf 1,32 Euro (2019: 1,14 Euro). Die Aktienanzahl ist gleichzeitig von 4,051 auf 4,420 Millionen Stück erhöht worden, was für Unternhemen aus dem Immobilien-Sektor völlig normal ist.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

 

Bezüglich der Objektfinanzierung strebt das Unternehmen grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzierung von mindestens 75 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten an. Dies führt zu einer starken Eigenkapitalrendite. Es wird stets darauf geachtet, das bei jedem Objekt von Beginn an ein positiver Cashflow erzeugt wird.

 

Angestrebt wird eine zehnjährige Zinsbindung, um Zinsänderungsrisiken soweit als möglich zu reduzieren. Bis zum Jahr 2025 stehen derzeit keine auslaufenden Zinsbindungen an. Bei der Anzahl der Finanzierungspartner (32) zeigt sich der Fokus auf lokale Banken. Diese bringen eine hohe Standort-Expertise mit und Abhängigkeiten von einzelnen Bankpartnern können so vermieden werden. Auf keine Bank entfällt ein höherer Darlehensanteil als 12 %. Der durchschnittliche Finanzierungs-Zinssatz liegt derzeit bei knapp 2,1 %, bei einer hohen durchschnittlichen Anfangstilgung von etwa 4,6 %.

 

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Seit dem Börsengang im Jahr 2016 hat die Aktie der DEFAMA AG den Markt outperformt. Sowohl den DAX, als auch den S-DAX konnte man performancetechnisch hinter sich lassen. Die Liquidität der Aktie konnte sich im Jahr 2020 zwar verbessern, mit einem Tagesumsatz von 4.700 Stück ist diese jedoch weiterhin nicht sehr hoch. Hier lohnt noch einmal der Hinweis, bei Käufen und Verkäufen darauf zu achten, ein Limit zu setzten.

 

Etwa 65 % der Aktien befinden sich im Streubesitz. 29 % der Anteile werden durch die MSC Invest GmbH gehalten, die dem CEO Matthias Schrade zuzurechnen ist. Dieser betreibt auch einen sehr lesenswerten Twitter-Account, dem ich selbst seit langer Zeit folge.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

 

Auswirkungen der Corona-Pandemie

Das Portfolio des Unternehmens weist einen ausgewogenen Branchenmix bei den Mietern auf, der zum größten Teil konjunkturresistent ist. Während der Pandemie kam es aufgrund von behördlich angeordneten Schließungen, vor allem im Frühjahr 2020, zu zeitweisen Mietausetzungen bei vielen betroffenen Mietern. Der Großteil dieses ausgefallenen Mieten wurde jedoch bereits im Laufe des Sommers bzw. im Herbst 2020 nachgezahlt.

 

Auch im Frühjahr 2021 kam es durch die notwendigen Schließungen aufgrund des wiederholten Lockdowns für nicht systemrelevante Geschäfte zur teilweisen Aussetzung von Mietzahlungen. Mit einer Quote von 92 % bei den eingegangenen Mieten lag diese jedoch deutlich über den Zahlungen aus dem Frühjahr 2020. Das Management erwartet für das Geschäftsjahr 2021 keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf die Mieterlöse.

 

 

Die Dividende

Für das Management der DEFAMA ist eine konstistente Dividendenpolitik selbstverständlich. Für das Geschäftsjahr 2020 wird die Aussdchüttung einer Dividende in Höhe von 0,48 Euro je Aktie vorgeschlagen. Diese muss noch durch die Hauptversammlung, die im Juli stattfinden wird, bestätigt werden.

 

Erklärtes Ziel des Unternehmens ist, die Dividende jährlich zu steigern. Dies ist seit dem Börsengang im Jahr 2016 auch gelungen. Die Ausschüttung stieg von 0,20 Euro je Aktie in 2016 auf 0,48 Euro (geplant) in 2020.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Die Ausschüttung ist durch die FFO mehr als gut gedeckt und lässt Raum nach oben. Auf den aktuellen Aktienkurs von 21,40 Euro (Stand: Juni 2021) gerechnet, beträgt die Dividendenrendite 2,2 %.

 

 

Wo kann man die Defama-Aktie im Sparplan kaufen?

Consors*
Scalable Capital*
Trade Republic*
ING*
Comdirect*

 

 

Fazit

Wer mich kennt weiß, dass die DEFAMA AG nicht in mein typisches Beuteschema fällt. Zum einen investiere ich eher wenig auf dem deutschen Markt, zum anderen versuche ich Unternehmen mit einer kleinen Marktkapitalisierung zu meiden. An dieser Stelle mache ich jedoch eine Ausnahme. Ich beobachte das Unternehmen schon relativ lange und bin vor allem von der Arbeit des Hauptaktionärs und Vorstands Matthias Schrade überzeugt.

 

Ich bin in diesem Monat mit einer ersten Position eingestiegen und halte nun 160 Aktien des Unternehmens im Depot. Weitere Aufstockungen sind hier geplant.

 

Jetzt interessiert mich eure Meinung: Kennt ihr das Unternehmen oder seid ihr investiert? Welche anderen Immobilien-Unternehmen aus Deutschland findet ihr interssant? Ich freue mich über Kommentare.

 

 


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Hinweis nach §34 WpHG zur Begründung möglicher Interessenkonflikte: Der Autor hält derzeit Aktien der Defama AG.

 

 

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8 Gedanken zu „Investieren in Aldi und Lidl? Die Deutsche Fachmarkt AG (Defama) in den Blick genommen

  1. CK7985 Antworten

    Hallo Ben,

    zwei Fragen:

    Würdest Du, wenn Du ein Immo Invest wählen müsstest, Defama einer Vonovia vorziehen und warum? Rein fundamental begründet?

    Und zum Thema Handelsvolumen: Ich habe auch ein britisches Unternehmen auf der Watchlist das ein recht geringes Volumen verzeichnet und daher stets Spreads von 3-4%. Mit einer Limit Order kann man den aber nicht umgehen oder?

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Servus,

      naja Vonovia und die Defama sind nicht wirklich vergleichbar. Die Vonovia hat Mietwohnungen im Bestand, die Defama Gewerbeimmobilien.

      Was Wohnimmobilien angeht, halte ich mich wegen der politischen Unsicherheiten in Deutschland derzeit raus.

      Was das Thema Spread angeht: Leider kann man den auch mit einer Limit Order nicht umgehen. Alternative wäre, direkt in London zu handeln. Dort ist der Spread dann sicher geringer. Kommt auf den Broker und die Gebühren an.

      Grüße,
      Ben

  2. Rappo Antworten

    Sehr interessant. Vielen Dank für den Artikel und damit den Einblick in das Unternehmen.

    Schon länger ärgere ich mich, dass man an so guten Unternehmen wie Aldi, Lidl und Co nicht mitverdienen kann.

    Ich habe mir nun die Firmenwebsite genauer angeschaut, den Twitter Account vom CEO und auch ein YT Video. Sieht sehr interessant, solide und lukrativ aus.

    Auch wenn die DEFAMA nun eher “klein” (im Vergleich z.B. zu Realty Income “O”) ist, ist es doch eine Chance – zumindest indirekt – hier am Erfolg der “nicht online” gefährdeten Märkte zu verdienen.

    Lediglich die geringe Dividendenrendite von derzeit knapp über 2% ist “schade”. Ich sehe da auch kein großes Potential, dass der Wert steigt. Denn so wie ich das Geschäftsmodell verstanden habe, wird mit neuen Objekten teilweise auch eine Kapitalerhöhung durchgeführt, welches dann die Dividendenrendite wieder schmälert bzw. auf ähnlichem Stand hält. Und bei einer erwarteten Inflation über 2% ist dies für mich daher wenig Interessant.
    Oder übersehe ich etwas? Habe ich einen Denkfehler?

    Trotzdem werde ich morgen mal mit einer “kleineren” Position von 250 Aktien starten und beobachten, wie sich die Firma entwickelt. Vielleicht fahre ich auch mal zur HV (evtl. 2022, die ganzen Coronaauflagen sind zwar absolut nötig – aber eben auch nervig – und dadurch gibt’s da auch kein Essen 😉 ).

    Sollte sich das ganze entwickeln habe ich gute Lust, den Bestand signifikant aufzubauen. Die Jungs machen da wirklich einen guten Job – und ich bin gerne dabei 🙂

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hey Rappo,

      danke für deinen Kommentar.

      Was die Dividende angeht: Die wird ja seit dem IPO jährlich erhöht. Also entsprechend auch für die eigenen Aktien im Bestand. In dem Fall gilt die Verwässerung dann „nur“ für den Anteil am Unternehmen, die persönliche Dividende steigt trotzdem.

      Grüße,
      Ben

  3. Sebastian Antworten

    Tolles Unternehmen und super Vorstellung.

    Ich bin Im April 2020 “günstig” (um 15-16 €) eingestiegen und mit dem Verlauf bisher sehr zufrieden.

    Aktionäre sollten @kungler (Matthias Schrade) auf Twitter folgen um immer auf dem neusten Stand zu sein.

    LG

    Sebastian

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hi Sebastian,

      ja der Twitter-Account von Matthias Schrade ist sehr empfehlenswert.

      Grüße,
      Ben

  4. Fabian Antworten

    Klingt sehr interessant. Die „offline“ Märkte sollten uns auf jeden Fall noch sehr lange begleiten.

    Wie findest du die Deutsche Konsum Reit im Vergleich zur Defama? Kann man diese Unternehmen als Konkurrenz sehen ?

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo Fabian,

      ja die klassischen Lebensmittelversorger werden uns meiner Ansicht nach noch lange begleiten.

      Die deutsche Komsum-Reit ist insofern nicht vergleichbar, als der Standortfokus dort ein anderer ist. Die DEFAMA konzentriert sich eher auf kleinere und mittelgroße Orte. Ansonsten ist das Geschäftsmodell schon vergleichbar.

      Viele Grüße,
      Ben

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