Großer Corona-Verlierer: Was tun mit der Aktie von EPR Properties?

Die Corona-Pandemie hat viele Unternehmen im Jahr 2020 heftig durchgeschüttelt. Besonders Firmen aus der Technologie-Branche konnten die Situation zum Ausbau ihrer Erträge und Gewinne nutzen. Daneben gab es aber auch eine ganze Palette an Verlierern. Vor allem Unternehmen aus der Immobilien-Branche mussten teilweise herbe Verluste hinnehmen.

 

Schauen wir uns die Situation bei den amerikanischen REITs kurz nach den Kursabstürzen im März an, bot sich folgendes Bild:

 

Quelle: eigene Darstellung; Angaben in Prozent; Performance von Januar – April 2020

 

Insgesamt gliedert sich der REIT-Markt in den USA in 12 Sub-Sektoren. Betrachtet man sich diese im Detail, stellt man fest, dass einzelne Bereiche deutlich stärker eingebüßt hatten als andere. Spitzenreiter im negativen Sinne war der Bereich Hotels mit über – 54 %. Gleich dahinter fand sich der Retail-Bereich, mit – 48 %, wobei die Unterkategorie der Malls noch deutlicher verloren hatte (- 56 %). Einzig die Bereiche Infrastruktur und Datencenter konnten ein Plus vorweisen.

 

Bis zum Ende des Jahres 2020 setzte auch hier eine Erholung ein. Diese war jedoch in einzelnen Sub-Sektoren wesentlich dynamischer wie in anderen. Am 31.12.2020 bot sich folgendes Bild:

Quelle: eigene Darstellung; Angaben in Prozent; Performance 2020

 

Eine besonders starke Erholung war im Sektor Specialty zu verzeichnen. Von etwa – 45 % im April endete das Jahr dann bei knapp -8 %. Die Firmen in diesem Segment sind auf einen Bereich spezialisiert. Oftmals finden sich hier Unternehmen, die entweder neuartig auf dem Markt sind, oder ein Alleinstellungsmerkmal haben und aus diesem Grund keinem anderen Subsekor zugeordnet werden können. Eines dieses Unternehmen ist EPR Properties.

 

Bei Betrachtung des Charts fällt auf, dass die Erholung an EPR ziemlich vorbeigelaufen ist.

 

Quelle: Traderfox

 

Innerhalb kürzester Zeit verlor die Aktie knapp 80 % an Wert. Zwar setzte auch bei EPR eine Erholung ein, das Jahr endete trotz allem mit einem Minus von 50 %. Die Dividende wurde im Mai gestrichen und seither nicht mehr aufgenommen. Viele REITs haben ihre Zahlungen zwischenzeitlich wieder aufgenommen, wenn auch oftmals auf deutlich niedrigerem Niveau wie vor der Pandemie. Zuletzt hatte Tanger Factory Outlets am 14.01.2021 bekannt gegeben, ab Februar wieder eine Dividende zu zahlen. Gleichlautende Aussagen hat man bei EPR Properties bisher nicht vernommen. Mich haben eine Vielzahl von Fragen zu dem Thema erreicht, wie man den nun mit den Aktien von EPR verfahren soll. Wichtig zu sagen ist mir an dieser Stelle wie immer: Ich kann euch nur meine persönliche Einschätzung dazu geben. Eine Entscheidung muss jeder eigenverantwortlich treffen.

 

Um die aktuelle Situation zu erfassen müssen wir uns genauer anschauen, was EPR Properties eigentlich genau macht.

 

Das Unternehmen

EPR wurde 1997 gegründet und hat sich auf den Entertainment-Bereich spezialisiert. Insgesamt besitzt das Unternehmen 369 Immobilien in 44 amerikanischen Staaten und Kanada. Neben dem Entertainment-Bereich befinden sich auch Schulgebäude im Bestand, dieser Unternehmensteil wird momentan jedoch zurückgefahren.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Der Entertainment-Bereich ist breit aufgestellt und umfasst neben Kinos und Casinos unter anderem auch Skihallen oder Museen.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Steigt man etwas tiefer ein, ist jedoch erkennbar, dass innerhalb des Portfolios ein immenses Klumpenrisiko besteht. Fast die Hälfte der Immobilien im Bestand sind Kinos.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Die Problematik ist vor allem bei den Mieteinnahmen erkennbar. Im Q2 2020, der Hochphase der Schließungen konnten lediglich 28 % der regulären Mieten erlöst werden. Im Q3 waren es dann 42 %, in Q4 insgesamt 46 %.

 

Geöffnet waren zum Stand 31.12.2020 insgesamt 58 % der Kinos und 92 % der Nicht-Kino-Immobilien. Problematisch ist, dass der prozentuale Wert der offenen Kinos seit Oktober wieder rückläufig ist. Dieser Wert lag damals noch bei 63 %.

 

Die finanziellen Auswirkungen sind massiv. Aus einem Net Income von plus 28 Millionen Dollar im Q3 des Jahres 2019 ist ein Minus von knapp 92 Millionen Dollar in 2020 geworden.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Im April 2020 hatte ich bereits in einem Artikel geschrieben (hier), dass aus meiner Sicht die Dividende von EPR sehr deutlich gekürzt oder sogar ganz ausgesetzt werden muss. Dies wurde vom Management kurz danach auch vollzogen. Seitdem wurde keine Dividende mehr gezahlt, was aufgrund der vorhandenen Lage nicht verwundern darf.

 

Meiner Meinung hat das Management von EPR sehr verantwortungsbewusst gehandelt. Zum einen wurde sehr schnell die Dividende gestrichen. Darüber hinaus wurde eine bereits geplante Akquisition im Gaming-Bereich gestrichen, um Geld im Unternehmen zu halten. Darüber hinaus wurden Kreditlinien gezogen um die Cash-Position auszubauen. Im April 2020 teilte das Unternehmen mit, dass aufgrund der gesunden Bilanz ein Überleben des Unternehmens für 99 Monate beim Aussetzen der Dividende gesichert ist, wenn lediglich 0 % bis 50 % der monatlichen Mieten eingehen.

 

Darüber hinaus werden im Jahr 2021 keine Kredite fällig, was die Situation ebenfalls entspannt.

 

Quelle: Unternehmenspräsentation

 

Alles in allem wurde aus meiner Sicht schnell an den richtigen Stellschrauben gedreht. Wie geht es aber nun weiter? Natürlich hängt das zum einen vom weiteren Verlauf der Pandemie ab, zum anderen ist aber auch fraglich, wie sich mancher Trend weiter entwickelt.

 

Die Risiken

1. Die Pandemie

Das größte Risiko geht natürlich weiter von der Corona-Pandemie aus. Die meisten Einrichtungen, die EPR vermietet, beinhalten bei Nutzung ein enges Zusammensein von vielen Menschen. In einer Skihalle mag das noch unproblematischer sein und auch Abstände können hier besser eingehalten werden, in einem Kino wird das allerdings schon schwieriger. Zwar können hier auch Abstände zueinander geschaffen werden, trotzdem agiert man in engeren, geschlossenen Räumen. Zudem ist fraglich, ob diese Kinos bei einer deutlich verringerten Besucherzahl noch gewinnbringend betrieben werden können.

 

Innerhalb der USA wird der Umgang mit dem Coronavirus noch deutlich laxer gehandhabt, wie in vielen anderen Ländern der Welt. Dies sorgt allerdings für besorgniserregende Infektionszahlen.

 

 

Am 08.01.2021 wurde der vorläufige Höhepunkt mit über 300.000 Neuinfektionen innerhalb eines Tages erreicht. Zuständig für das ausrufen eines Lockdowns oder einschränkender Maßnahmen sind in den USA die Bundesstaaten. Wenn wir uns in Deutschland über 16 verschiedene Lösungsstrategien der Bundesländer aufregen, kann man sich ungefähr vorstellen was in den USA mit 50 Bundesstaaten los ist. Die Regierung Trump hat darüber hinaus von Anfang an dafür plädiert, der Wirtschaft keinesfalls durch Einschränkungen des öffentlichen Lebens zu schaden. Es bleibt abzuwarten, wie die Regierung Biden hier agieren wird und aufgrund der Fallzahlen auch muss.

 

Für EPR besteht hier ein großes Risiko weiterer Schließungen, die womöglich auch länger andauern können.

 

 

2. Der Fokus auf Kinos

Wie wir gesehen haben, umfassen knapp 50 % des Gesamtportfolios von EPR Kinos. Ein großer Teil dieser Einrichtungen war, oder ist immer noch geschlossen. In 2020 sind einige Produktionsstudios und Anbieter dazu übergegangen, neue Filme deshalb direkt im Streaming anzubieten.

 

Als erstes Studio kündigte Universal im März 2020 an, neue Kinofilme auch als Stream anzubieten. Warner Brothers, Sony und auch Disney folgten bald nach. Disney lancierte Filme über den neuen hauseigenen Streamingdienst Disney+, Warner Brothers wird in diesem Jahr mit seinem Angebot HBO Max folgen.

 

Dies alles ist für Kinobetreiber, die bereits vor der Pandemie teilweise in finanziellen Schwierigkeiten steckten eine fatale Entwicklung. Einer der Großkunden von EPR in diesem Bereich ist AMC Entertainment mit einem Anteil an den gesamten Mieteinnahmen von knapp 18 %. Das Unternehmen hatte erst im Dezember bekannt gegeben, dass man nur noch bis Mitte Januar 2021 flüssig sei und dringend 750 Millionen Dollar zum Überleben benötige. Eine Pleite des Unternehmens würde EPR ebenfalls empfindlich treffen. Darüber hinaus gibt es weitere Mieter, die in schwierigen Situationen stecken.

 

Doch selbst wenn die Insolvenzwelle für Kinobetreiber ausbleiben sollte und die Pandemie abebbt, wird es fraglich sein wie das künftige Nutzerverhalten aussieht. Zum einen haben sich die Konsumenten bereits daran gewöhnt, Filme auch im Streaming zu genießen. Zum anderen sind viele nach Corona möglicherweise nicht mehr bereit, viel Geld für einen Kinoabend auszugeben, wenn man das Ganze auch günstig und gemütlich vor dem heimischen Fernseher haben kann. Ich persönlich kann meine Kinobesuche in den letzten fünf Jahren an einer Hand abzählen, während ich früher Dauergast und Inhaber einer Bonuskarte war.

 

Mein Fazit

Um es vorweg zu nehmen: Ich bin selbst in EPR Properties investiert. Insgesamt halte ich 220 Aktien im Bestand und habe nicht vor diese in nächster Zeit zu veräußern.

 

Vor Corona war das Unternehmen ein solider monatlicher Dividendenzahler. Die letzte gezahlte Dividende im Mai 2020 betrug 0,382 Dollar je Aktie. Die Dividendenrendite lag im März 2020 bei knapp 6,5 %, war durch die Einnahmen gut gedeckt und wurde seit vielen Jahren konstant erhöht.

 

Ich persönlich glaube nicht an eine Pleite von EPR. Irgendwann wird auch die Corona-Pandemie der Vergangenheit angehören und das Leben der Menschen wird wieder einen “normalen” Verlauf finden. Auch EPR wird dann wieder gesteigerte Einnahmen aufweisen können. Wann das allerdings sein wird, steht in den Sternen. Somit gehe ich auch davon aus, dass die Dividendenzahlung noch eine ganze Weile ausgesetzt bleiben wird. Auch das Vor-Krisen-Niveau wird definitiv so schnell nicht wieder erreicht werden. Eine Kürzung der letzten gezahlten Dividende um etwa 50 % bei sich normalisierendem Geschäft erscheint mir einigermaßen realistisch. Diese Annahme deckt sich auch mit den Analysten-Prognosen aus dem Aktienfinder.

 

Quelle: Aktienfinder

 

Sollten sich die Dinge bei EPR dann wieder normalisiert haben, steht mit dem Klumpen Kinos der nächste große Brocken, den es zu lösen gibt, an. Ob einige Immobilen dann umgenutzt oder verkauft werden bleibt abzuwarten.

 

Positiv stimmt mich das besonnene Management, das aber natürlich auch keine Wunder vollbringen kann. Was das Team unter normalen Umständen zu leisten imstande ist, zeigt der Langfristchart seit dem bestehen des Unternehmens im Jahr 1997.

 

Gegenüber dem breiten REIT-Markt konnte man bei einem Invest in EPR eine deutliche Outperformance erzielen.

 

Der derzeitige Aktienkurs liegt bei knapp 37 Dollar. Das ist zwar immer noch mehr als 50 % unter dem Allzeithoch, für die momentanen Risiken für mich allerdings immer noch zu hoch. Ich werde meine Position also halten, zu den derzeitigen Kursen allerdings nicht nachkaufen. Sollte die Aktie aus irgendwelchen Gründen nochmals unter 20 Dollar fallen, würde ich gegebenenfalls über eine Aufstockung nachdenken. Bis dahin halte ich die Füße still.

 

Jetzt bin ich gespannt: Habt ihr EPR Properties im Depot? Was haltet ihr von dem Unternehmen und erachtet ihr den momentanen Aktienkurs für gerechtfertigt? Ich freue mich auf eure Kommentare.

 

 


Quelle der Grafiken und Bilder: Traderfox.de, Aktienfinder, Unternehmenspräsentationen

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2 Gedanken zu „Großer Corona-Verlierer: Was tun mit der Aktie von EPR Properties?

  1. René Antworten

    Hallo Ben,

    wie stehst Du zu P2P Krediten ? Die bringen eine hohe Rendite, wenn breit gestreut, bei akzeptablem Risiko ein.
    Grüße Rene

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo René,

      interessante Frage 🙂

      Lustigerweise habe ich vor kurzem damit begonnen, meine P2P-Investments aufzulösen und in Aktien umzuschichten. Habe das Ganze jetzt knapp zwei Jahre lang getestet und festgestellt, dass es nichts für mich ist. Ich bleibe bei Aktien.

      Viele Grüße,
      Ben

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