Gladstone Commercial kürzt die Dividende: Was tun?

Für jeden Dividendeninvestor sind Monatszahler eine sehr angenehme Sache. Einmal investiert, erhält man jeden Monat in schöner Regelmäßigkeit eine Auszahlung auf sein Konto. Eine jährlich zwölfmalige Ausschüttung ist vor allem bei Unternehmen in den USA zu finden. Eines dieser Unternehmen in meinem Depot ist der REIT Gladstone Commercial. Erstmalig gekauft hatte ich die Aktie im Juni 2017.

Gladstone Companies: Ein Stall voller Monatszahler

Die Gladstone Unternehmensgruppe besteht aus insgesamt vier Einzelfirmen: Den REITs Gladstone Land und Gladstone Commercial sowie den BDCs Gladstone Capital und Gladstone Investment.

Gegründet wurde die Unternehmensgruppe von David Gladstone. Er war Vorsitzender der Coastal Berry Company, einem großen Erdbeerproduzenten in Watsonville im Bundesstaat Kalifornien. Während seiner Zeit bei Coastal Berry hatte er das Gefühl, dass er besser für die Welt des Investierens geeignet wäre, anstatt als Betreiber zu arbeiten. Er hatte ungefähr 5.000 – 6.000 Morgen Land gepachtet, bevor er den Anbau und den Verkauf an Dole veräußerte, der sein einziger Pächter wurde. Nachdem Gladstone zusätzliches Eigenkapital auftreiben konnte und Kredite aufgenommen hatte, begann er 1997 von Grund auf mit dem Aufbau der Gladstone Land Corporation. Im Jahr 2001 gründete Gladstone die BDC Gladstone Capital, 2003 wurde der REIT Gladstone Commercial gegründet. Als letzter Baustein der Unternehmensgruppe kam im Jahr 2005 die BDC Gladstone Investment hinzu. Ziel der Unternehmensgruppe ist es, den Aktionären monatliche Dividenden auf ihre Aktienanteile zu zahlen.

Das Unternehmen Gladstone Commercial

Gladstone Commercial ist ein diversifizierter REIT, der insgesamt 137 Einheiten, verteilt auf 27 amerikanische Staaten besitzt. Die Vermietungsquote beträgt knapp 97 % und ist die letzten Jahre steigend, die durchschnittliche Restmietdauer läuft 7,1 Jahre.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Hauptsächlich sind die Immobilien den Bereichen Office und Industrial zuzurechnen. Der Bereich Retail ist mit lediglich 3 % vertreten. Die Zusammensetzung ist in den vergangenen Jahren ähnlich geblieben.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Mieter sind in vielen Bereichen diversifiziert, was ich als Vorteil werte. Die fünf größten Mieter haben lediglich einen Anteil von 16 % am Gesamtumsatz.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Funds from Operation (FFO) stagnieren zwar seit Jahren, der Umsatz steigt jedoch jährlich an. Das zeigt, dass immer wieder neue Aktien emittiert werden, was allerdings für REITs nicht ungewöhnlich ist, sondern normales Vorgehen darstellt. Gleichzeitig wurde die Gesamtverschuldung in den letzten Jahren reduziert. Bei den Q3-Zahlen in der folgenden Grafik fehlt noch das vierte Quartal. Insofern sollte man sich nicht von den reduzierten Zahlen gegenüber den Vorjahren verunsichern lassen.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die ziemlich strapazierte Bilanz in Form hoher Schulden wurde im letzten Jahrzehnt konsequent verbessert. Das Verhältnis von Nettoverschuldung zum Bruttovermögen (in Form von Immobilien im Bestand) ist seit 2012 von über 63 % auf unter 45 % gefallen. Die Schulden sind darüber hinaus auch gut gemanagt. Bis 2026 stehen keine signifikanten Fälligkeiten an. Gleichzeitig muss an dieser Stelle jedoch darauf hingewiesen werden, dass die Verschuldung im Vergleich zur Peer Group (also anderen Diversified-REITs) deutlich höher liegt.

Quelle: Unternehmenspräsentation

GOOD zahlt seit Jahren eine gleichbleibende Dividende, die wie bei allen Unternehmen der Gruppe monatlich gezahlt wird. Seit dem IPO zu Beginn des 2000er Jahre wurde die Dividende nie gesenkt.

Was ist jetzt passiert?

Zwar wurde die Dividendenzahlung seit dem Börsengang nie gesenkt, allerdings wurde sie seit seit vielen Jahren auch nicht signifikant erhöht. In den Jahren von 2008 bis 2020 gab es tatsächlich überhaupt keine Erhöhung. Seit 2020 wurden drei kleine Erhöhungen durchgeführt, allerdings stieg die Zahlung auf das Gesamtjahr gesehen lediglich von 1,50 Dollar auf 1,505 Dollar.

Am 05. Januar wurde ein Aktienrückkaufprogramm über 20 Millionen Dollar angekündigt. Außerdem wurde mitgeteilt, dass im vergangenen Quartal 100 % aller Mieten eingegangen sind und die Vermietungsquote bei knapp 97 % liegt. Positive Nachrichten also. Knapp eine Woche später wurde per Pressemitteilung bekannt, dass die monatliche Dividendenzahlung von von 0,1254 Dollar auf 0,10 Dollar gesenkt wird. Im ersten Moment erschließt sich hier nicht warum. Das Management führt dazu aus:

Pressemitteilung vom 10. Januar 2023

Was bedeutet das nun im Detail? Wie oben ausgeführt werden 42 % der derzeitigen Mieteinnahmen mit Büroimmobilien erzielt. Seit Corona wissen wir, wie unsicher das sein kann. Ob wir mittel- bis langfristig wieder so viele Büroflächen brauchen werden wie vor der Pandemie steht in den Sternen. In vielen Bereichen sieht es derzeit nicht danach aus. Dies sorgt zum einen für Leerstand in Immobilien und zum anderen dann logischerweise für sinkende Mieten bei neuen Verträgen. Wie problematisch das werden kann hat man in den letzten Monaten beispielsweise beim größten Besitzer von Büroimmobilien in New York, SL Green gesehen. Hier musste die Dividende im Dezember um 13 % gekürzt werden.

Bereits seit einiger Zeit ist zu erkennen, dass REITs vermehrt unabhängiger werden wollen vom Geschäft mit Büroimmobilien. Schwierig ist das verständlicherweise für Unternehmen, die ausschließlich in diesem Bereich tätig sind. Bei diversifizierten REITs, wie Gladstone Commercial einer ist, ist das zumindest etwas leichter zu bewerkstelligen. Den Anfang hatte Realty Income 2021 gemacht. Nach der Übernahme des Konkurrenten Vereit wurden die Büroimmobilien der Unternehmen gebündelt und per Spin-Off an die Börse gebracht. Das neue Unternehmen firmiert seither unter dem Namen Orion Office REIT. Einen Beitrag dazu hatte ich hier geschrieben.

Auch Gladstone Commercial möchte nun scheinbar diesen Weg gehen und sich von Büroimmobilien unabhängiger machen. Die ersten Schritte dazu werden bereits unternommen. So hat man erst kürzlich zwei Industriekomplexe in Colorado und South Carolina erworben und gleichzeitig zwei Büroimmobilien in Ohio und Texas verkauft. Nun stellt sich natürlich die Frage ob für diese Transformation die Kürzung der Dividende notwendig war. Hier hilft ein Blick auf die Ausschüttungsquote vor der Kürzung.

Bis zurück ins Jahr 2004 kann man gut erkennen, dass durchgehend fast immer 100 % der Funds From Operations (FFO) an die Anteilseigner ausgeschüttet wurden.

Quelle: Aktienfinder

Mit einer derart hohen Ausschüttung ist eine Transformation des Geschäft nur schwer umzusetzen. Zusätzlich hatte das Management zum Ausdruck gebracht, dass es für 2023 mit wirtschaftlichem Gegenwind rechnet. Insofern erachte ich eine Kürzung der Dividende dann für konsequent. Durch diese sinkt die Ausschüttungsquote auf 75-80 % des FFO (sofern diese gleich bleiben) und lässt Spielraum zum Atmen. Die Flexibilität nimmt so auf jeden Fall zu.

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Fazit

Ich mag ein vorausschauendes Management. Insofern bedeutet eine Dividendenkürzung für mich nicht zwingend den Verkauf einer Aktie. Wenn die Kürzung für mich plausibel erklärt wird bleibe ich an Bord. So sehe ich das Ganze bei Gladstone Commercial. Lieber jetzt eine Kürzung, um das Unternehmen in Zukunft besser ausrichten zu können. Ein Nachkauf größerer Art drängt sich momentan für mich nun allerdings auch nicht auf. Sollte die Aktie noch ein Stück fallen, würde ich eher zugreifen.

Man sollte sich bei Gladstone Commercial darüber im Klaren sein, dass wir hier von der Qualität her gesehen keine Reality Income oder auch W.P. Carey vor uns haben. Das Risiko liegt also deutlich höher. Dafür ist auch die Dividendenrendite bei GOOD mit über 7 % höher, als bei W.P Carey mit 5 % bzw. Reality Income mit 4,4 %. Das Unternehmen dürfte deshalb nicht jedermanns Sache sein.

Jetzt bin ich gespannt auf eure Meinung. Wie steht ihr zum Unternehmen und zur Kürzung der Dividende? Ich freue mich auf eure Kommentare.

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