Jeden Monat Dividende: Die Gladstone-Familie

Für jeden Dividendeninvestor sind Monatszahler eine sehr angenehme Sache. Einmal investiert, erhält man jeden Monat in schöner Regelmäßigkeit eine Auszahlung auf sein Konto. Eine jährlich zwölfmalige Ausschüttung ist vor allem bei Unternehmen in den USA zu finden. Um eine besondere Unternehmensgruppe, die hier heraus sticht, soll es in diesem Artikel gehen: Gladstone Companies.

Gladstone Companies: Ein Stall voller Monatszahler

Die Gladstone Unternehmensgruppe besteht aus insgesamt vier Einzelfirmen: Den REITs Gladstone Land und Gladstone Commercial sowie den BDCs Gladstone Capital und Gladstone Investment.

Gegründet wurde die Unternehmensgruppe von David Gladstone. Er war Vorsitzender der Coastal Berry Company, einem großen Erdbeerproduzenten in Watsonville im Bundesstaat Kalifornien. Während seiner Zeit bei Coastal Berry hatte er das Gefühl, dass er besser für die Welt des Investierens geeignet wäre, anstatt als Betreiber zu arbeiten. Er hatte ungefähr 5.000 – 6.000 Morgen Land gepachtet, bevor er den Anbau und den Verkauf an Dole veräußerte, der sein einziger Pächter wurde. Nachdem Gladstone zusätzliches Eigenkapital auftreiben konnte und Kredite aufgenommen hatte, begann er 1997 von Grund auf mit dem Aufbau der Gladstone Land Corporation. Im Jahr 2001 gründete Gladstone die BDC Gladstone Capital, 2003 wurde der REIT Gladstone Commercial gegründet. Als letzter Baustein der Unternehmensgruppe kam im Jahr 2005 die BDC Gladstone Investment hinzu. Ziel der Unternehmensgruppe ist es, den Aktionären monatliche Dividenden auf ihre Aktienanteile zu zahlen.

Bevor wir uns nun den Einzelunternehmen der Gladstone-Gruppe zuwenden wollen wir noch einmal kurz darauf eingehen, was REITs und BDCs eigentlich genau sind. Ich möchte an dieser Stelle allerdings gleich anführen, dass in diesem Artikel keine tiefgreifende Analyse der einzelnen Unternehmensteile der Gladstone-Gruppe erfolgen kann, sondern lediglich ein kurzer Überblick gegeben wird.

Was sind REITs?

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die in Anlagen im Immobiliensektor investiert und dafür besondere Kriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich auch in verschiedenen Ländern befinden können. Durch die Einführung von REITs sollte ein Anlagevehikel geschaffen werden, das für Anleger Investments in Immobilien ermöglicht auch ohne selbst eine Immobilie zu erwerben bzw. in das man auch ohne großen Kapitaleinsatz investieren kann. Ihren Ursprung haben diese Art von Unternehmen in den USA, die dort im Jahr 1960 durch den “Real Estate Investment Act” geschaffen wurden. Mittlerweile gibt es REITs in mehreren Dutzend Ländern der Welt, so auch in Deutschland. Hierzulande sind diese allerdings nicht sehr verbreitet. So finden sich derzeit lediglich fünf Unternehmen in Deutschland, die den Status eines REITs haben.

REITs genießen den Vorteil einer Steuerbefreiung für die Gewinne auf Unternehmensebene. So wird sichergestellt, dass die indirekte gegenüber der direkten Immobilienanlage nicht benachteiligt wird. Steuerlich werden REITs in der Regel wie Aktien behandelt. Das bedeutet, dass die ausgeschütteten Gewinne bei den Dividendenempfängern der Kapitalertragssteuer unterliegen. Darüber hinaus besteht für REITs eine Verpflichtung, mindestens 90% der Gewinne unmittelbar an die Anteilseigner auszuschütten. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten in der Regel einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. Aus diesem Grund sind sie vor allem bei institutionellen Anlegern oder Privatanlegern, die von ihren Dividenden leben, beliebt.

In den USA wird zwischen drei Arten von REITs unterschieden. Equity-REITs, Mortgage-REITs und Hybrid-REITs. Die dritte Kategorie hat heutzutage so gut wie keine Bedeutung mehr. Equity-REITs investieren in die Gebäude selbst, während Mortgage-REITs in Hypotheken investieren. Diese Darstellung ist sehr verkürzt, der grundsätzliche Unterschied ist aber leicht zu erkennen. Ich selbst investiere ausschließlich in Equity-REITs.

Was sind BDCs?

Das Konstrukt der Business Development Companies (BDCs) gibt es lediglich in den USA. Hierbei handelt es sich um börsennotierte Finanzinstitute, die in kleinere bis mittelgroße Unternehmen investieren, die selbst nicht börsennotiert sind.

Grundlage für diese Art von Unternehmen ist der Investment Company Act aus dem Jahr 1940. Anders als in Europa, können sich kleinere Firmen häufig nicht über Banken finanzieren. Die dortigen Institute bieten diese Leistung schlichtweg oftmals nicht an. Da kleine Unternehmen meist nicht börsennotiert sind, scheidet die Ausgabe von Anleihen ebenfalls aus. Wie also sollen sich diese Firmen finanzieren? Genau hier setzt der Investment Company Act an, der im Jahr 1980 um eine Regelung für BDCs erweitert wurde. Der amerikanische Gesetzgeber wollte zum einen kleineren, wachsenden Unternehmen die Möglichkeit geben, an Finanzmittel zu kommen. Zum anderen sollte den Bürgern die Möglichkeit eröffnet werden, sich über börsennotierte BDCs an Venture Capital Investitionen und Unternehmenskrediten für Start-Ups oder kleine Unternehmen zu beteiligen.

Eine BDC stellt also Start-Ups oder kleineren Unternehmen Kapital zur Verfügung. Das tut sie entweder in Form von Eigenkapital, die BDC wird also Miteigentümerin am Unternehmen, oder in Form von Fremdkapital. Dieses kann entweder als Collateralized Loan Obligation (CLO), oder nachrangig als Private Debt Zahlung erfolgen. Da die Unternehmen eher klein sind und über kein Kreditrating verfügen, müssen diese höhere Finanzierungskosten akzeptieren.

Wie bei REITs, gibt es auch bei BDCs einige rechtliche Besonderheiten. So haben diese die Möglichkeit, als Regulated Investment Company (RIC) zu firmieren. Hieraus ergibt sich dann, analog wie bei den REITs, eine Freistellung von der Steuer auf das Taxable Income, also den steuerrelevanten Gewinn. In der Konsequenz müssen dann allerdings mindestens 90 % dieser Gewinne an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Dies führt in der Regel zu einem begrenzten Kurspotenzial bei den Aktien der BDCs, gleichzeitig aber zu hohen Dividendenrenditen. Zusätzlich muss innerhalb der einzelnen BDC eine Diversifikation hinsichtlich der Beteiligungen erfolgen. So dürfen beispielsweise maximal 5 % des Kapitals in einer Anlage gebunden werden.

BDCs können sowohl intern, als auch extern gemanagt werden. Bei einem externen Management ist eine Vergütung an dieses zu entrichten, welche sich in der Regel an einem Prozentsatz in Bezug auf die Assets der BDC orientiert. Dies kann mitunter zu Interessenkonflikten führen, dann nämlich wenn das externe Management versucht, das Unternehmen derart auszurichten, dass sich eine maximale Vergütung für sie selbst ergibt. Aus diesem Grund werden bei Anlegern intern gemanagte BDCs bevorzugt. Hier ist die Kostenstruktur oftmals besser und es bestehen weniger Interessenkonflikte. Der Ehrlichkeit halber muss allerdings erwähnt werden, dass es statistisch gesehen keinen Beweis für diese Annahmen gibt.

Nun wollen wir uns die vier Unternehmensteile etwas genauer anschauen.

Gladstone Commercial

Gladstone Commercial ist ein diversifizierter REIT, der insgesamt 122 Einheiten, verteilt auf 28 amerikanische Staaten besitzt. Die Vermietungsquote beträgt über 95 %, die durchschnittliche Restmietdauer sind 7,3 Jahre.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Hauptsächlich sind die Immobilien den Bereichen Office und Industrial zuzurechnen. Der Bereich Retail ist mit lediglich 3 % vertreten.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Mieter sind in vielen Bereichen diversifiziert, was ich als Vorteil werte. Die fünf größten Mieter haben eine Anteil von 15 % am Gesamtumsatz.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Funds from Operation (FFO) stagnieren zwar seit Jahren, der Umsatz steigt jedoch jährlich an. Gleichzeitig wurde die Gesamtverschuldung in den letzten Jahren reduziert.

Quelle: Unternehmenspräsentation

GOOD zahlt seit Jahren eine gleichbleibende Dividende, die wie bei allen Unternehmen der Gruppe monatlich gezahlt wird. Das ist für mich in Ordnung, solange das Unternehmen weiter wächst. Die FFO steigen nicht, da das Wachstum vorwiegend durch Ausgabe neuer Aktien erfolgt, was bei REITs allerdings normal ist. So wird der eigene Anteil natürlich verwässert.

Das Unternehmen war vor dem Corona-Crash deutlich überbewertet. Durch den Kurssturz, von dem sich die Aktie bisher nicht erholt hat, liegt jetzt eine faire, wenn auch nicht günstige Bewertung vor. Die hohe Payout-Ratio gefällt mir nicht, ist bei GOOD allerdings normal.

Quelle: Fastgraphs

Die Dividende erachte ich für den Moment als relativ sicher, sollte die Vermietungsquote nicht massiv fallen. Bei weiteren Kursrückgangen kann ich mir eine Aufstockung der Position vorstellen.

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Drei der vier Unternehmen sind bei Trade Republic sparplanfähig.

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Gladstone Land

Gladstone Land ist im Bereich Farmland tätig, dem ursprünglichen Tätigkeitsbereich von David Gladstone. LAND hat sich auf die Bewirtschaftung und den Erwerb von Farmland in den Vereinigten Staaten spezialisiert. Die Firma besitzt 115 Farmen mit einer Gesamtfläche von fast 90.000 Arces, was über 36.000 Hektar entspricht. Vermietet wird per Triple-Net-Verträgen, der Pächter muss also alle Ausgaben wie Unterhalt, Steuern und alle weiteren anfallenden Kosten tragen. Die Vermietungsquote liegt fast immer bei knapp 100 %.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Das Unternehmen ist erst seit dem Jahr 2013 an der Börse. Seitdem konnte eine stetige Steigerung der im Eigentum befindlichen Flächen verzeichnet werden. Aus wenigen 1.000 Arces, sind mittlerweile die angesprochenen fast 90.000 geworden.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Etwa 25 % der Flächen werden per PSA verpachtet. Diese “Profit Sharing Agreements” beinhalten neben einer Grundpacht eine Gewinnbeteiligung für Gladstone Land, sollte der Pächter höhere Verkaufspreise für seine Waren erzielen können.

Die gehaltenen Flächen sind für die Produktion hochwertiger Produkte geeignet. So werden auf den Flächen unter anderem einjähriges Obst und Gemüse (Salat, Bohnen, Erdbeeren etc.) sowie mehrjährige Erzeugnisse wie Äpfel, Kirschen oder Trauben angebaut.

Eine börsengelistete Konkurrenz besteht praktisch nicht. Zwar gibt es mit Farmland Partners einen weiteren REIT im amerikanischen Markt, dessen Flächen sind jedoch eher für den Anbau von Weizen, Mais oder Soja vorgesehen. Eine Wettbewerbssituation besteht hier eher nicht, da beide auf verschiedenen Märkten unterwegs sind.

Sowohl der Umsatz, als auch der Cashflow von LAND steigt seit 2013 fast kontinuierlich. Die AFFO steigen mit einem Ausreißer im Jahr 2018 ebenfalls durchgängig. Die Steigerungsrate hat sich seit dem Jahr 2016 allerdings deutlich abgeflacht.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Wie bereits angesprochen liegt die Vermietungsquote durchweg bei annähernd 100 %. Die Pachteinnahmen für die vorhandenen Flächen können darüber hinaus fast durchweg oberhalb der Inflationsrate gesteigert werden.

Quelle: Unternehmenspräsentation

LAND zahlt seit 2014 eine steigende Dividende, die ebenfalls monatlich monatlich gezahlt wird. Im Jahr 2013 wurde eine erhöhte Ausschüttung getätigt, um den REIT-Status zu erreichen. Seit 2014 wird die Dividende jährlich erhöht. Die Daten zur Dividende im Fastgraph unten sind hier für das Jahr 2019 irreführend. An diesem Beispiel kann man sehen, dass derartige Tools ein Segen sein können, man aber vor Ungenauigkeiten bei den Daten nicht gefeit ist. Um sicherzugehen empfehle ich deshalb, sich immer die Originaldaten zu betrachten, die man in der Regel auf der Unternehmenswebsite selbst finden kann.

Das Unternehmen war vor dem Corona-Crash wie GOOD überbewertet. Durch den Kurssturz, von dem sich die Aktie bisher nicht sonderlich  erholt hat, liegt jetzt eine faire Bewertung vor. Was die Payout-Quote angeht, ist hier noch Luft nach oben. Allerdings liegt die Dividendenrendite unterhalb der 4 %, was mit persönlich für einen REIT etwas wenig ist.

Quelle: Fastgraphs

Gladstone Capital

Gladstone Cpaital wurde 2001 gegründet und ist damit eine der älteren BDCs. Darüber hinaus war sie eine der ersten, die den Fokus auf kleineren Unternehmen innerhalb des Mittelstands legte. Seit der Gründung hat das Unternehmen in über 200 Transaktionen 1,8 Milliarden Dollar investiert und seine Investitionen dabei über viele Sektoren hinweg breit gestreut.

Wie bei vielen BDCs hat die Corona-Pandemie dem Unternehmen deutlich zugesetzt. Der NAV, der den Buchwert der Investitionen angibt muss quartalsweise neu berechnet werden. Die Pandemie sorgte im zweiten Quartal, welches am 31.03.2020 endete, zu einer Abwertung des NAV von 13,4 % je Aktie. Zwar konnte hier im dritten Quartal wieder eine Steigerung von 4 % erreicht werden, das Vor-Corona-Niveau ist allerdings noch lange nicht wieder erreicht. Darüber hinaus bestehen weiterhin große Risiken von Firmenpleiten, was zu weiteren Abwertungen führen könnte.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Ein weiteres Problem von Gladstone Capital sind die vergebenen Kredite. Im Vergleich zu anderen BDCs finden wir hier einen großen Anteil an Nachrangdarlehen. Diese stellen knapp 45 % der Investitionssumme dar. Hierdurch ist die Firma noch anfälliger bei wirtschaftlichen Schwächen da im Falle von Insolvenzen oder Firmenschieflagen in diesen Fällen erst einmal andere Gläubiger zum Zuge kommen.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Wie bei vielen REITs und BDCs kann man in den Präsentationen der Unternehmen zumindest eine Auswahl der Firmen finden, an die GLAD Kredite vergeben hat, oder an denen sie mit Eigenkapital beteiligt sind.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Betrachtet man die Zahlen von GLAD etwas genauer, ist ersichtlich, dass bereits vor der Pandemie ein sinkender NAV zu verzeichnen war. Lag dieser Ende Juni 2019 bei 8,23 Dollar je Aktie, fiel dieser bis Ende 2019 bereits auf 8,08 Dollar, bevor dann der Corona-Einbruch kam.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Beim Blick auf den Fastgraph fällt wie bei den meisten Gladstone-Ablegern unmittelbar die hohe Ausschüttungsquote ins Auge. Dies führt dazu, dass in schwierigen Phasen schnell mal die Dividende gekürzt werden muss. So auch durch die Corona-Pandemie. Im April wurde die monatliche Ausschüttung von 0,07 Dollar je Aktie auch 0,065 Dollar gesenkt. Bereits in der Finanzkrise musste 2009 eine Kürzung von 50 % vorgenommen werden. Seither wurden die angesprochen 0,07 Dollar gezahlt. Eine Steigerung erfolgte seit 2009 nicht mehr.

Quelle: Fastgraphs

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Gladstone Investment

Gladstone Investment ist die zweite BDC im Gladstone-Kosmos. Die Schwester von GLAD fährt allerdings einen etwas anderen Investmentansatz. Während bei GLAD unter 10 % der Investitionssumme als Eigenkapital, also eine direkte Beteiligung an die Firmen vergeben werden, ist dieser Anteil bei GAIN deutlich höher.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Der Anteil an Eigenkapital liegt hier bei 25 % und damit wesentlich höher als der Branchenschnitt bei den BDCs, der bei etwa 5 – 10 % liegt. Darüber hinaus ist bei Gladstone Investment ein deutlich höherer Anteil an Krediten, nämlich knapp 60 %, erstrangig vergeben. Dies senkt das Risiko von Zahlungsausfällen.

Das Portfolio ist darüber hinaus wesentlich konzentrierter und verteilt sich auf die Branchen Manufacturing, Business Services und Consumer Products. Zielfirmen sind wie bei GLAD im unteren Mittelstand angesiedelt.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Bei Betrachtung des Fastgraphs könnte der Eindruck entstehen, dass GAIN seit Jahren mehr an Dividenden auszahlt als eingenommen wird. Dies ist insofern trügerisch, als GAIN durch den hohen Anteil an Eigenkapitalvergaben durch Buyouts immer wieder Jahre mit hohen Cashflows ausweist. Dies hat dazu geführt, dass die Dividende immer wieder gesteigert wird. Darüber hinaus werden Sonderdividenden gezahlt, die das Bild der Zahlungen verzerrt. Die reguläre Monatsdividende wurde seit 2011 von 0,04 Dollar monatlich schrittweise auf heute 0,07 Dollar erhöht. Sonderdividenden erfolgen anlassbezogen.

Quelle: Fastgraphs

Auch hier fällt wieder auf, dass ein massiver Kurs- und Dividendenverfall während der Finanzkrise zu verzeichnen war. Die alten Werte wurden seither nicht mehr erreicht.

Fazit

Welche der Gladstone-Firmen sind jetzt ein Investment wert? Letztlich ist es wie immer: Das muss jeder selbst entscheiden.

Festzuhalten gibt es einige Punkte, die für alle vier gleichermaßen gelten:

• Durch die Bündelung der Ressourcen unter einem Dach besteht eine hohe Expertise beim Management. Dieses ist erfahren und zu großen Teilen schon lange in diesem Bereich tätig.
• Alle vier Firmen haben eine geringe Marktkapitalisierung von deutlich unter einer Milliarde Dollar, wobei lediglich Gladstone Commercial einen Marktwert von mehr als 500 Millionen Dollar hat. Für US-amerikanische Verhältnisse ist das sehr klein. Das kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben.
• Alle vier Unternehmen weisen eine hohe Ausschüttungsquote bei den Dividenden aus. Kürzungen sind nicht außergewöhnlich, vor allem wenn die allgemeine wirtschaftliche Situation schlecht ist oder schwierig wird.

Aus meiner Sicht sind alle vier Unternehmen in die Klasse der risikoreichen Investment einzusortieren. Ich selbst bin in alle außer LAND investiert, bin mir aber sehr bewusst über das hohe Risiko.

Jetzt bin ich gespannt auf eure Meinung. Seid ihr in eines oder mehrere Unternehmen der Gladstone-Gruppe investiert? Wie ist eure Meinung dazu? Ich freue mich auf eure Kommentare.

Quelle der Grafiken und Bilder: Unternehmenswebsite, Aktienfinder, Fastgraphs

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