Der unterschätzte Datenverwalter: Iron Mountain

Iron Mountain
Real Estate Investment Trust (REIT)
Sitz USA
Marktkapitalisierung 7,2 Milliarden Dollar
Enterprise Value 17,9 Milliarden Dollar
Verschuldung 9,3 Milliarden Dollar
Dividendenrendite 9,5 %
Tickersymbol IRM
WKN A14MS9
Datum 25.06.2020

 

Iron Mountain ist ein REIT, der sich bereits seit längerer Zeit in meinem Depot befindet. Oftmals wird dem Unternehmen nachgesagt, kein zukunftsfähiges Geschäftsmodell zu haben und aus diesem Grund kein langfristiges Investment wert zu sein. Ich bin da anderer Meinung und möchte in diesem Artikel aufzeigen warum ich das glaube.

 

Geschäftsmodell

Iron Mountain wurde im Jahr 1951 von Herman Knaust in Livingston im Bundesstaat New York gegründet. Ursprünglich verdiente Knaust sein Geld mit der Zucht und dem Vertrieb von Pilzen, was ihm den Beinamen “Pilzkönig” einbrachte. Bereits im Jahr 1936 hatte er für 9.000 Dollar 40 Hektar Land und eine stillgelegte Eisenerzmine erworben, die er ursprünglich für die Pilzzucht vorgesehen hatte. Diese nannte er selbst “Iron Mountain”. Nachdem der Pilzmarkt einigen grundsätzlichen Veränderungen unterworfen war, entschied sich Knaust im Jahr 1950, die Mine anderweitig gewinnbringend zu nutzen.

 

Knaust war nach dem 2. Weltkrieg an der Unterstützung jüdischer Immigranten in die USA beteiligt, deren Papiere während des Krieges zerstört worden waren und die sich deshalb nich ausweisen konnten. In der Folgezeit sorgten der Kalte Krieg sowie die atomare Bedrohung für weitere Sorgen bei der Bevölkerung und bei Unternehmen. Diese Entwicklungen veranlassten Knaus, sich fortan dem Schutz wichtiger Informationen vor Kriegen und anderen Katastrophen zu widmen.

 

So kam es dann 1951 zur Gründung der Iron Mountain Atomic Storage Inc. Knaust richtete die ersten Archive im Inneren des Iron Mountain ein und eröffnete ein Verkaufsbüro im Empire State Building. Dank seines Geschicks für Publicity gelang es ihm, bedeutende Persönlichkeiten von einem Besuch des Iron Mountain zu überzeugen, was für eine öffentlichkeitswirksame Bewerbung des Unternehmens sorgte. Der erste Kunde von Iron Mountain war die East River Savings Bank, die in gepanzerten Fahrzeugen Mikrofilmkopien von Depotunterlagen und Duplikate von Signaturkarten zur Lagerung in das neue Archiv im Berg brachte. Bald folgten weitere in New York ansässige Unternehmen, die für den Schutz ihrer wichtigen Unterlagen sorgen wollten. Nachdem das Unternehmenswachstum anhielt, erweiterte Iron Mountain seine Einrichtung um eine stillgelegte Kalkmine in der Nähe von New York. Zwischenzeitlich war die Firma zum führenden Unternehmen für den Schutz unternehmenswichtiger Unterlagen geworden.

 

Bald darauf kamen erste Anfragen zur Archivierung von Papierunterlagen. 1978 eröffnete Iron Mountain in New York dann sein erstes oberirdisches Archivcenter. Zwei Jahre später expandierte die Firma über die Grenzen von New York City hinaus und eröffnete einen neuen Standort in Neuengland, um die steigende Nachfrage im Hinblick auf den Schutz von Backup-Tapes zu erfüllen. 1983 wurde das New England Storage Warehouse in Boston erworben. Durch diesen Kauf gelang es Iron Mountain, mit dem Service für Archivmanagement im Gesundheits- und Rechtwesen Fuß zu fassen.

 

Ab Mitte der 1980er Jahre wies das Unternehmen alle Produktlinien auf, die noch heute die Grundlage der Firma bilden. Das Unternehmen bot nun in New York und Neuengland Services für die Archivierung und das Management von Papierunterlagen sowie externe Sicherungsservices für Daten und wichtige Dokumente an. 1988 machte Iron Mountain dann mit der Übernahme von Bell & Howell Records Management einen weiteren bedeutenden Schritt vorwärts. Die Firma war etwa vier mal so groß wie Iron Mountain und auf zwölf der wichtigsten US-Märkte aktiv, von denen bisher keiner von Iron Mountain erschlossen war. Iron Mountain wurde damit zum ersten nationalen Serviceanbieter der Branche. Weitere Expansionen folgten und 1995 verzeichnete Iron Mountain erstmals einen Jahresumsatz von über 100 Millionen Dollar. Die Unternehmensführung sah die Zeit für eine Konsolidierung der Archivmanagement-Branche gekommen. Im Februar 1996 wurde Iron Mountain in eine Aktiengesellschaft umgewandelt, um so über die entsprechenden finanziellen Möglichkeiten für eine Konsolidierung zu verfügen. Im Jahr 2015 wurde das Unternehmen dann in einen REIT umgewandelt. Großes Thema ist in den vergangenen Jahren die Erweiterung des Unternehmensportfolios um Datencenter, von denen es im Jahr 2020 bereits 14 verteilt auf mehrere Kontinente gibt.

 

Heute ist Iron Mountain mit über 230.000 Kunden in etwa 50 Ländern auf sechs Kontinenten der branchenführende Anbieter in den Bereichen Archivierung und Informationsmanagement. Unternehmen jeder Größe aus allen Branchen, darunter über 94 % der Fortune-1000-Unternehmen sind Kunden bei Iron Mountain.  Das Portfolio umfasst neben dem Archivieren, Sichern, Verwalten und Wiederherstellen physischer Daten seit einigen Jahren auch digitale Firmenunterlagen, Daten und Datenträger, hochvolumiges Scannen und Indexieren von Daten bis hin zum Betrieb von Cloud-Rechenzentren. Dies ist auch der Geschäftsbereich, in dem das größte Wachstumspotenzial besteht. Folgende Dienstleistungen werden durch Iron Mountain angeboten:

 

Physisches Informationsmanagement – Archivierung und Bereitstellung von Dokumenten und Datenträgern. Klassifizierung und Aufbewahrung der Informationen in Übereinstimmung mit branchenspezifischen Vorschriften. Eigene Fahrzeugflotte für den sicheren Transport von Unterlagen und Bändern. Sicherung von Datenträgern für den Katastrophenfall.

Intelligentes Scannen – Konvertierung geschäftskritischer und aktiv genutzter Dokumente in ein digitales Format. Hochvolumige Digitalisierung archivierter Dokumente. Digitalisierung der bei Iron Mountain gelagerten Unterlagen nach Bedarf (Scanning-on-Demand). Prozessorientiertes Scannen, Extrahieren von Daten, Validieren und Auditieren komplexer Prozesse (z. B. Rechnungseingänge, Personaldokumente). Dezentraler Zugriff auf digital archivierte Dokumente über ein Internetportal.

Digitales Informationsmanagement – Schutz digitaler Daten auf Servern, PCs, Laptops oder in E-Mails zur Minimierung der Risiken von Datenverlust. Automatisiertes Online-Backup, digitale Archivierung und Cloud-Storage-Dienste. Inhaltssensible, automatisierte Daten-Klassifizierung. E-Discovery-Lösungen zur Unterstützung bei Rechtsstreitigkeiten.

 

Insgesamt beschäftigt das Unternehmen weltweit etwa rund 26.000 Mitarbeiterund unterscheidet sich damit grundlegend von anderen REITs. Während diese mit einem relativ kleinen Bestand an Mitarbeitern arbeiten, gibt es bei Iron Mountain alles aus einer Hand. Mit klassischen REITs ist das Unternehmen also eher nicht zu vergleichen.

 

Fundamentaldaten

Im Jahr 2020 werden voraussichtlich 4,3 Milliarden Dollar Umsatz generiert. Der Branchenmix an Kunden ist sehr weit, den größten Bereich bildet die Sparte Healthcare mit 16 % am Gesamtumsatz. Hier werden besipielsweise Patientenakten verwahrt. Auf Platz 2 liegt der Sektor “Financial”, bei dem unter anderem sensible, digitale Bankdaten eine Rolle spielen. Insgesamt werden über 50 verschiedene Industriezweige bedient.

 

 

 

64 % des Gesamtumsatzes stammen aus dem Bereich Lagerung, 36 % ausdem Service-Bereich. Besonders interessant ist der Bereich Datencenter, da hier aus meiner Sicht das größte Wachstumspotenzial liegt. Der Anteil liegt bereits bei 9 %, einem Plus von 3 % im Vergleich zum Vorjahr.

 

 

 

Nun sind viele der Meinung, dass einzig das digitale Geschäft Zukunft hat. Die Realität ist jedoch eine andere. Wenn wir alleine Deutschland betrachten, sehen wir, dass es noch ein sehr langer Weg zur vollständigen Digitalisierung ist. Entsprechend steigt das Volumen der Lagerung von Papierdokumenten bei Iron Mountain weiter an, wie auf der folgenden Grafik zu sehen ist. Darüber hinaus bietet das Unternehmen im Service-Bereich an, die Kundendaten zu digitalisieren, was in den Folgejahren zu weiterem Wachstum beitragen sollte.

 

 

 

Insgesamt betreibt Iron Mountain bereits 14 Daten-Center, weitere sollen in Zukunft hinzukommen. Eines davon ist in Frankfurt zu finden.

 

 

 

Zwar ist der Aufbau von Daten-Center sehr kapitalintensiv, er verspricht aber Wachstum und höhere Profitabilität als der traditionelle Lagerbetrieb. Im Jahr 2020 sollen 15 bis 20 Megawatt Datencenter-Kapazität in Betrieb genommen werden.

 

 

 

 

Aufgrund des kostenintensiven Aufbaus des digitalen Geschäfts muss besonders auf die Verschuldungssituation ein Auge geworfen werden. Positiv zu vermerken ist, dass 78 % der Kredite einen festen Zins aufweisen, hier sind also keine bösen Überraschungen zu erwarten. 2020 werden keine Verbindlichkeiten mehr fällig. Der durchschnittliche Zins der Verbindlichkeiten liegt bei 4,5 %. Die Schulden sind nicht wegzudiskutieren, allerdings bei einem REIT normal. Ich sehe hier bei regulärer Geschäftsentwicklung nur wenig Risiko.

 

 

 

 

Eine wichtige Frage ist wie immer die Deckung der Dividende durch den Free-Cashflow. Maßgebliche Kennzahl ist bei Iron Mountain die AFFO (Adjusted Funds from Operations), da ein hoher Kapitalumschlag zu verzeichnen ist und das Unternehmen aktives Kapital-Recycling betreibt. Weniger rentable Assets werden also abgestoßen, aussichtsreiche hinzugekauft. Um dies zu bereinigen, eignen sich die adjustierten Daten am Besten. Wichtiger Betrachtungszeitraum ist die Zeit seit 2015, da das Unternehmen seitdem als REIT firmiert. Wie man dem Fastgraph entnehmen kann, sind die Dividenden gut die AFFO gedeckt. Nachdem coronabedingt mit einem negativen Wachstum für 2020 gerechnet wird, sehen die Analysten für 2021 ein Plus von 15 %. Wie immer ist das in der heutigen Zeit natürlich sehr mit Vorsicht zu genießen.

 

 

 

Die aktuelle Dividendenrendite leigt bei knapp 10 %, was auch für einen REIT ein hoher Wert ist. Es ist gleichzeitig der höchste Wert seit dem Jahr 2015. Die durchschnittliche Steigerungsrate der Dividende seit 2015 liegt bei 10,5 % und ist damit für REIT-Verhältnisse außerordentlich hoch. Die letzte Steigerung fiel mit 3,3 % allerdings eher moderat aus und wird zukünftig aus meiner Sicht eher Standard sein als zweistellige Prozentzuwächse.

 

Im Langfristchart ist erkennbar, dass sich das Unternehmen seit dem Jahr 2011 in einer Seitwärtsspanne von etwa 23 bis 42 Dollar bewegt. Mit einem Kursfeuerwerk sollte hier also eher nicht gerechnet werden. Das ist aber auch gar nicht notwendig, denn die Performace erzielt man bei diesem Unternehmen eindeutig durch die Dividende.

 

 

 

Fazit

Iron Mountain ist für mich ein sehr interessantes Investment. Die Firma ist kein klassischer REIT und auch mit keinem anderen Immobilienunternehmen vergleichbar. Hier liegt wohl auch das Problem. Die wenigsten haben das Unternehmen auf dem Schirm und werfen es mit allen anderen REITs in einen Topf.

 

Die Firma ist absoluter Marktführer in ihrem Bereich. Wird der Bereich Daten-Center weiter konsequent ausgebaut, besteht aus meiner Sicht langfristig ein starkes Wachstumspotenzial. Fast alle großen Firmen sind bereits Kunde bei Iron Mountain. Warum sollten diese wechseln, wenn eine langjährige, funktionierende Geschäftbeziehung besteht und sie alle Leistungen in analoger (Papier) und digitaler Art aus einer Hand haben können.

 

Ich selbst bin mit 275 Stücken investiert und werde meine Position in den nächsten Jahren weiter ausbauen, sollten sich keine grundlegenden Änderungen am Geschäftsmodell ergeben.

 

Iron Mountain ist bei der Consorsbank auch Sparplanfähig. Wenn ihr über den Empfehlungslink ein Konto bei der Consorsbank eröffnet, erhaltet ihr 20 Euro Prämie für den ersten Sparplan.

 

Sparplan

 

Jetzt bin ich auf eure Meinung gespannt. Seid ihr ebenfalls investiert oder findet das Unternehmen interessant? Ich freue mich auf Kommentare.

 


Quelle der Grafiken und Bilder: Unternehmenswebsite, Fastgraphs.com, Traderfox.de

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2 Gedanken zu „Der unterschätzte Datenverwalter: Iron Mountain

  1. Dividende-um-Dividende Antworten

    Hi Ben,

    super Überblick zu Iron Mountain, wird oft übersehen oder aus falschem Blickwinkel beurteilt. Ich hatte IRM mal kurz als sehr kleine Position im Depot und habe sie zugunsten anderer Werte umgeschichtet (was bei mir eine Ausnahme darstellt). Der Verkauf hatte nichts mit dem Geschäftsmodell von IRM zu tun. – Aktuell ist das Chance/Risiko Verhältnis allerdings noch viel besser (da Aktie ca 30% gefallen seit meinem damaligen Kauf), so dass ich mir ein erneuten Einstieg durchaus vorstellen kann.

    Werde aber die Zahlen in den nächsten Monaten aber noch abwarten. Bin gespannt, wie viel Cash IRM nach Schuldentilgung und Dividende noch für neue Projekte im Bereich des Data Center Ausbaus zur Verfügung stehen wird. Das große Plus von Iron Mountain ist dass sie bei fast allen Fortune 500 Unternehmen einen Fuß in der Tür haben und wenn sie diese Unternehmen für ihre Digitaloffensive gewinnen können, dann sehe ich die Zukunft positiv. Aktuell machen die Data Centers ja nur einen kleinen Teil im Umsatz aus… auf jeden Fall ein sehr interessantes Unternehmen.

    Habe deinen Beitrag als Link mal in unsere Facebook Community eingestellt, hoffe Du hast nichts dagegen…

    Viele Grüße,
    Susanne

    • Beamteninvestor Autor des BeitragsAntworten

      Hallo Susanne,

      danke für deinen Kommentar.

      Das mit der Facebook Gruppe freut mich natürlich besonders

      Beste Grüße,
      Ben

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