Mit Immobilien vom E-Commerce Boom profitieren – Der REIT Stag Industrial

Die Corona-Pandemie hat einen regelrechten Schub für viele E-Commerce Unternehmen beschert und die allgemeine Entwicklung hin zum Einkauf via Internet nochmals beschleunigt. Amazon als Platzhirsch verbuchte alleine im 2. Quartal des Jahres 2020 ein Umsatzplus in Höhe von 40 %. Wohlgemerkt ist hier der Sektor Handel gemeint und nicht das ohnehin stark steigende Cloud-Geschäft.

Gleichzeitig musste der stationäre Handel mit monatelangen Schließungen kämpfen. Das betraf auch viele Real Estate Investment Trusts (REITs), die zum einen massive Einbrüche beim Aktienkurs einstecken und vielfach ihre Dividenden komplett streichen mussten, weil schlicht keine Mietzahlungen mehr eingingen. Hiervon völlig unbeeindruckt waren einige REITs, die mitunter von der Situation sogar profitieren konnten. Um einen davon soll es in diesem Artikel gehen.

Stag Industrial

STAG Industrial ist einer der wenigen reinrassigen Industrial-REITs. Das Unternehmen wurde erst im Jahr 2010 von Benjamin S. Butcher gegründet, der auch heute noch als CEO fungiert.

Das Portfolio umfasst insgesamt 517 Immobilien, die zu fast 100 % dem Industriesektor zugeordnet werden können. Der verwaltete Bestand ist quer über die USA verteilt. Zum IPO im Jahr 2011 befanden sich lediglich 93 Immobilien im Bestand, was das starke Wachstum des Unternehmens zeigt. In nur zehn Jahren hat sich die Anzahl der Gebäude mehr als verfünffacht. Die Marktkapitalisierung stieg von 290 Millionen Dollar in 2011 auf heute knapp 7,6 Milliarden Dollar. Die Vermietungsquote liegt im Schnitt immer oberhalb von 95 %.

Quelle: Investorenpräsentation Herbst 2021

Heute ist man in 40 Einzelstaaten der USA tätig, 2011 waren es lediglich 26. Die größte Konzentration an Mietumsätzen findet sich in der Region Chicago, mit 7,2 % der gesamten Mieteinnahmen. Die TOP 20 Regionen umfassen einen Gesamtanteil von etwa 66 % der Einnahmen.

Quelle: Jahresbericht 2020

Die Mieterstruktur ist stark diversifiziert, der größte Mieter ist Amazon mit einem Umsatzanteil von nur 3,8 %. Auf Platz 2 liegt Eastern Metal Supply mit 1,1 %, ein Klumpenrisiko besteht hier also nicht. Die TOP 10 der Mieter machen lediglich knapp 12 % der Gesamtumsätze aus, ein Wert den man sehr selten sieht. Die TOP 20 Mieter liegen bei unter 20 %. Darüber hinaus wird an eher größere Unternehmen vermietet, 84 % der Mieter weisen einen Jahresumsatz von mehr als 100 Millionen Dollar aus, 60 % von über einer Milliarde Dollar.

Quelle: Investorenpräsentation Herbst 2021

Das Portfolio deckt insgesamt mehr als 45 Industriezweige ab, wobei kein Bereich einen höheren Anteil von 12,4 % an den Gesamteinnahmen ausmacht. Die Branche der Autozulieferer liegt hier auf Platz 1, gefolgt vom Sektor Luftfracht und Logistik mit 8,5 %.

Quelle: Jahresbericht 2020

Etwa 40 % des an verschiedene Unternehmen vermieteten Portfolios von Stag stehen in Zusammenhang mit dem E-Commerce-Sektors. Ein absoluter Wachstumsmarkt, da momentan erst knapp 13 % der Einzelhandelsumsätze in den USA Online erzielt werden.

Quelle: Investorenpräsentation Herbst 2021

Das starke Wachstum seit dem Jahr 2011 hat sich auch in 2021 weiter fortgesetzt. Alleine im dritten Quartal des Jahres, das am 30.09.2021 endete, wurden 24 Immobilien akquiriert. Hierfür wurden insgesamt 427 Millionen Dollar aufgewendet.

Quelle: Quartalsbericht Q3 2021

Bis zum Ende des dritten Quartals wurden im Jahr 2021 insgesamt 39 neue Immobilien erworben.

Quelle: Quartalsbericht Q3 2021

Ein Ende dieses Wachstums, was das Thema Zukäufe angeht, ist momentan nicht absehbar.

Quelle: Von Amazon gemietetes Logistikzentrum, Unternehmenswebsite

Bei Betrachtung der Eigentümerstruktur des Unternehmens fällt auf, dass knapp 85 % der ausstehenden Aktien von institutionellen Anlegern gehalten werden. Die größten Eigentümer sind die Vermögensverwalter Vanguard und Blackrock. Lediglich 0,15 % des Unternehmens befindet sich in der Hand des Managements.

Quelle: Yahoo Finance

Die Fundamentaldaten

Die Betrachtung des Gewinns ist bei REITs nicht wirklich aussagekräftig. Maßgebliche Kennzahl sind hier die Funds from Operations (FFO). Einen Artikel zur Bewertung von REITs findest du hier. Seit dem Börsengang im Jahr 2001 konnte Stag Industrial in jedem Jahr eine Steigerung der FFO je Aktie verbuchen. Auf Sicht von zehn Jahren beträgt die durchschnittliche Steigerung knapp 7,2 %. Im Gegensatz zu vielen anderen REITs ein starker Wert.

Quelle: Aktienfinder

Im Vergleich dazu ist der Umsatz in den letzten Jahren um knapp 27 % jährlich gestiegen, was aufgrund der hohen Schlagzahl an Neuerwerbungen an Immobilien nicht verwunderlich ist. Warum sind die FFO dann nur um etwa 7 % jährlich je Aktie gestiegen? Dies hängt mit der rechtlichen Systematik von REITs zusammen. Durch den REIT-Status ist die Firma verpflichtet, 90 % des steuerbaren Gewinns an die Aktionäre auszuschütten. Für Akquisitionen kann also nur in begrenztem Maße auf einbehaltene Gewinne zurückgegriffen werden. Es bleiben somit klassischerweise zwei Wege der Geldbeschaffung. Zum einen durch die Aufnahme von Krediten und zum zweiten durch die Ausgabe neuer Aktien.

Wie fast alle REITs bedient sich Stag Industrial beider Wege der Geldbeschaffung. So ist die Anzahl der umlaufenden Aktien seit dem Börsengang im Jahr 2001 von etwa 15,9 Millionen Stück auf circa 169,8 Millionen Anteile gestiegen.

Quelle: Traderfox

Das ist so lange nicht bedenklich, wie das Unternehmen mit dem eingenommenen Geld höhere Renditen erwirtschaften kann, als Dividendenzahlungen für die neuen Aktien geleistet werden müssen. Bisher ist das Stag sehr gut gelungen, wie man in der Grafik weiter oben gut sehen kann. Die Dividendenzahlungen steigen langsamer als die FFO je Aktie.

Daneben beschafft sich Stag auch Geld auf dem Kapitalmarkt. Dabei sind über 97 % aller Kredite mit einem festen Zinssatz versehen. Dieser liegt im Durchschnitt unter 3,5 %. Bis 2023 werden lediglich 15 % der laufenden Kredite fällig. Die Gesamtverschuldung ist für einen REIT im moderaten Bereich, seit dem Jahr 2015 ist der Verschuldungsgrad in jedem Jahr rückläufig.

Quelle: Jahresbericht 2020

Die gute Geschäftsentwicklung des Unternehmens spiegelt sich auch im Aktienkurs wieder. Viele REITs laufen kurstechnisch wegen der hohen Dividendenzahlungen eher seitwärts. Bei Stag steht auf 10-Jahres-Sicht eine Kursrendite von fast 320 %.

Quelle: Seeking Alpha

Auswirkungen der Corona-Pandemie

STAG war von der Coronapandemie praktisch nicht betroffen. Im Jahr 2020 gingen 99,6 % aller Mieten ein, was auch in “normalen” Jahren ein sehr guter Wert ist. Im vierten Quartal 2020 wurde darüber hinaus die größte Akquisition nach Geldvolumen in der Historie des Unternehmens abgeschlossen. Insgesamt wurden knapp 580 Millionen Dollar alleine in diesen drei Monaten investiert. In 2021 wurde dieser Betrag bereits übertroffen.

Die Dividende

Seit dem Jahr des Börsengang 2011 wird eine Dividende gezahlt. Diese wird seither jährlich gesteigert, mittlerweile also zehn Jahre lang. Die Besonderheit bei Stag liegt in der monatlichen Zahlweise der Dividende. Im Jahr 2021 werden 1,45 Dollar je Aktie, verteilt auf 12 Monate gezahlt. Die Zahlung ist durch die FFO gut gedeckt, die Ausschüttungsquote liegt bei knapp über 70 %.

Quelle: Fastgraphs

Eher marginal fällt allerdings die Dividendensteigerungsrate aus. Während diese in den Jahren 2012 bis 2015 noch deutlich höher ausfiel, sank sie 2016 auf 1,8 %. In den letzten beiden Jahren fiel die Steigerung mit jeweils 0,7 % sehr klein aus. Solange das Wachstum des Unternehmens weiterhin so stark ist, bin ich persönlich auch gerne mit einer geringeren Steigerungsrate zufrieden. Nimmt das Wachstum allerdings ab, sollte nach meinem Geschmack auch die Dividende stärker steigen.

Quelle: Fastgraphs

Die Bewertung

Sowohl die Geschäftsaussichten, als auch die Fundamentaldaten von Stag Industrial sehen meiner Ansicht nach gut aus. Ob das Unternehmen damit im Moment auch ein Kauf wert ist, steht auf einem anderen Papier und hängt maßgeblich von der Bewertung der Aktie ab. Hier liegt dann auch das Problem: Die Aktie ist derzeit sehr teuer. Sowohl auf Basis der durchschnittlichen FFO, der AFFO (die um Sondereffekte bereinigten FFO) und der Dividende ist die Aktie massiv überbewertet. Dies kann man in der folgenden Grafik, in der die schwarze Linie den Kursverlauf der Aktie darstellt, sehr gut erkennen. Nach dem Abverkauf im Frühjahr 2020 wegen der Coronapandemie erholte sich die Aktie stark und notierte bald danach wieder auf einem Allzeithoch, nachdem Stag als ein Gewinner der Pandemie identifiziert wurde. Diese Entwicklung setzte sich bisher in 2021 fort. Das Kursplus liegt seit Jahresanfang bei über 45 %.

Quelle: Aktienfinder

Die hohe Bewertung zeigt sich vor allem bei der Dividende. Die aktuelle Dividendenrendite liegt bei 3,4 % und damit auf einem historisch niedrigen Niveau seit dem Börsengang, wie man der folgenden Grafik entnehmen kann. Im Hoch lag diese im Jahr 2012 kurzzeitig bei über 13 % und ist seither im Sinkflug. Zum Hochpunkt des Corona-Abverkaufs konnte man die Aktie noch mit 4,9 % Dividendenrendite einsammeln.

Quelle: Aktienfinder

Charlie Munger, der kongeniale Partner Warren Buffetts hat den Satz geprägt: “Ein großartiges Unternehmen zu einem fairen Preis, ist immer besser als ein mittelmäßiges Unternehmen zu einem großartigen Preis.” Nach meiner persönlichen Meinung handelt es sich bei Stag Industrial um ein großartiges Unternehmen, allerdings ist der Preis derzeit weit weg von einem fairen Preis.

Hier kaufe ich meine Aktien

Meine Aktien kaufe ich ausschließlich bei Brokern, mit denen ich zufrieden bin und die ich guten Gewissens empfehlen kann. Wenn du also noch auf der Suche nach einem Depot bist, würde ich mich freuen wenn du einen meiner Links nutzt. Du unterstützt damit meine Arbeit und sorgst mit dafür, dass ich meine Kosten decken und den Blog weiterführen kann.

Wo kann man Stag Industrial im Sparplan kaufen?

Fazit

Die Aktie von Stag Industrial befindet sich in meinem Depot. Gekauft hatte ich diese im Januar 2020. Insgesamt sind es 45 Stück, was lediglich einen sehr kleinen Teil meines Gesamtdepots ausmacht (etwa 0,35 %). Gerne würde ich hier nachkaufen, allerdings nicht zum aktuellen Preis. Ich liege also auf der Lauer. Sollte die Dividendenrendite wieder im Bereich von 4 % liegen, könnte die Aktie für mich wieder interessant sein. Bis dahin freue ich mich über die monatliche Dividende und die Performance von knapp 50 %. Meine persönliche Dividendenrendite liegt in diesem Fall bei 4,9 %.

Jetzt interessiert mich eure Meinung: Kennt ihr das Unternehmen oder seid ihr investiert? Ich freue mich über Kommentare.

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Hinweis nach §34 WpHG zur Begründung möglicher Interessenkonflikte: Der Autor hält derzeit Aktien von Stag Industrial.