Omega Healthcare Investors: Profiteur einer alternden Gesellschaft?

Wie fast alle Industriestaaten haben die Vereinigten Staaten mit der Problematik einer alternden Gesellschaft zu kämpfen. Nach Schätzungen der Vereinten Nationen wird sich das Durchschnittsalter der Bevölkerung in den USA von heute 38,3 Jahre auf 42,7 Jahre im Jahr 2050 erhöhen.

Quelle: eigene Darstellung

Auf den ersten Blick erscheinen die Zahlen vielleicht nicht dramatisch. Betrachtet man jedoch den steigenden Anteil der über 65-jährigen an der Bevölkerung, wird klar welche Herausforderungen auf das Gesundheitssystem in den kommenden Jahrzehnten zukommen.

Quelle: eigene Darstellung

Sowohl die Anzahl der Personen über 65 Jahren, als auch die Zahl der über 80-jährigen wird nach Prognosen bis zum Jahr 2050 deutlich steigen. Darüber hinaus wird mit einer deutlichen Zunahme der Gesamtbevölkerung innerhalb des Landes gerechnet. Diese Zahlen zeigen, dass der Gesundheitsbereich auch in den kommenden Jahrzehnten im Fokus stehen wird.

Gesundheitssystem der USA

Für uns als Europäer ist die Systematik des amerikanischen Gesundheitssystems nicht immer einfach zu verstehen. Auch an dieser Stelle kann keine umfassende Abhandlung hierzu erfolgen. Dazu ist das Thema einfach viel zu komplex und könnte ganze Bücher füllen.

Nichtsdestotrotz möchte ich an dieses Stelle einige wesentliche Grundsätze kurz erläutern, da sie für das Verständnis weiter unten sehr wichtig sind.

Fakt ist, dass das US-Gesundheitssystem zu den teuersten der Welt zählt. Im Jahr 2016 wurden knapp 18 % des Bruttoinlandsprodukts für das Gesundheitswesen aufgewandt. In Australien lag dieser Wert im gleichen Zeitraum beispielsweise bei lediglich 9,6 Prozent. So verwundert es nicht, dass die Gesundheitsausgaben in den USA immer wieder Stein des (politischen) Anstoßes sind und über weitreichende Reformen diskutiert wird. Von Obamacare abgesehen ist allerdings in den letzten Jahrzehnten nicht viel passiert. Auch die von Präsident Trump zu Beginn seiner Amtszeit angekündigte „große Reform“ wurde schnell wieder auf Eis gelegt. Dies könnte vor allem darin begründet sein, dass es auf diesem Politikfeld nachweislich für Politiker wenig zu gewinnen gibt. Darüber hinaus wurde sehr schnell klar, dass Trump mit seinen Forderungen keinen Aussicht auf Erfolg haben wird.

Die immer wieder aufkeimenden politischen Scharmützel sorgen jedoch für eines: Unsicherheit. Das ist bekanntermaßen das Gift an der Börse. Die Märkte mögen keine Unsicherheit. Entsprechend sind bei börsennotierten Unternehmen aus dem Gesundheitssektor Schwankungen der Kurse an der Tagesordnung. Die Aktien unterliegen hier also einem ganz besonderen Zyklus und reagieren teilweise heftig auf politische Entwicklungen, oder eben (Nicht-)Entwicklungen.

Fakt ist aber auch: Wir bewegen uns hier in einem wachsenden Markt. Die Gesamtbevölkerung steigt und wird gleichzeitig im Gesamtschnitt älter. Dies wird auf Jahrzehnte für steigende Nachfragen nach Gesundheitsdienstleistungen sorgen. Nach meiner Meinung ist das Thema Gesundheit einer der Megatrends der kommenden Jahrzehnte.

Aber zurück zum politischen System: Im Grundsatz muss unterschieden werden zwischen privaten Krankenversicherungen und den staatlichen Gesundheitsprogrammen Midicare und Medicaid.

Bezogen auf das Jahr 2017 war die Bevölkerung wie folgt versichert:

Quelle: eigene Darstellung

Die Anzahl der unversicherten ist mit der durch Obamacare im Jahr 2014 eingeführten Versicherungspflicht seit mehreren Jahren am sinken. Zum einen können Versicherungen Antragsteller nicht mehr einfach ablehnen, zum anderen müssen Strafgebühren gezahlt werden, sollte man sich selbst weigern, eine Versicherung abzuschließen.

1965 führte Präsident Lyndon B. Johnson mit dem Social Security Act Ergänzungen zur 1935 eingeführten Sozialversicherung ein. Mit dieser Ergänzung wurden die staatlichen Programme Medicare und Medicaid eingeführt.

Medicare ist die öffentliche und bundesstaatliche Krankenversicherung innerhalb des Gesundheitssystems der USA für ältere oder behinderte Bürger. Sie ist neben der Rentenversicherung die zweite bundesstaatliche Pflichtversicherung. Jeder Bürger ab dem Alter von 65 Jahren und Bürger jeden Alters mit einer anerkannten Behinderung oder mit akutem Nierenversagen, das eine dauerhafte Dialyse oder eine Nierentransplantation erforderlich macht, kann Medicare in Anspruch nehmen.

Medicaid (Medical Assistance) ist ein Gesundheitsfürsorgeprogramm für Personenkreise mit geringem Einkommen, Kinder, ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen in den USA, das von den einzelnen Bundesstaaten organisiert und paritätisch zusammen mit der Bundesregierung finanziert wird. Dem Erhalt von Medicaid-Leistungen geht eine Bedürftigkeitsprüfung voraus.

Besonders die staatlicher Programme stehen immer wieder in der politischen Diskussion und werden als Möglichkeit der Kostenreduzierung ins Spiel gebracht, indem Leistungen zur Disposition stehen. Genau aus diesem Grund ist es wichtig, bei einem Investment in Healthcare-REITs genau zu betrachten, in welchem Bereich das Unternehmen tätig ist.

Omega Healthcare Investors

Wir wollen uns nun den REIT Omega Healthcare im Detail betrachten. In welchem Bereich ist dieser genau tätig und lohnt sich ein Investment aus meiner Sicht?

Geschäftsmodell

Omega Healthcare wurde 1992 als REIT in Maryland gegründet. Sitz der Firma ist Hunt Valley in Maryland.

Das Tätigkeitsgebiet umfasst die Vereinigten Staaten und Großbritannien. Das Unternehmen investiert in Neubau und Renovierung von Immobilien, welche dann als Seniorenwohnungen, Altenheime, Krankenhäuser oder Pflegeeinrichtungen an Dritte vermietet werden. Auch Ärzte- und Gesundheitszentren sowie Einrichtungen für betreutes Wohnen zählen zu den verwalteten Immobilien. Die Firma fokussiert sich dabei auf Skilled Nursing Facilities (SNF: Fach-Pflegeeinrichtungen) und Altenheime (ALF: Assisted Living Facilities).

Die Betreiber der Heime, die von OHI die Gebäude angemietet haben, finanzieren sich über die oben genannten staatlichen Programme Medicare, Medicaid und über Privatzahler.

Vermietet wird in der Regel per triple-net-Mietvertrag, der Mieter muss neben der regulären Miete also auch alle laufenden Unterhaltskosten sowie Instahaltungsmaßnahmen tragen.

Omega Healthcare ist mittlerweile der größte amerikanische REIT mit Fokus auf Skilled Nursing Facilities. Insgesamt knapp 84 % des Umsatzes stammen aus diesem Bereich, aus dem Bereich Altenheime mit etwa 16 % speist sich der Rest der Umsätze. Der hauptsächliche Umsatz (85 %) stammt folgerichtig dann auch aus Mieteinnahmen.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Was sind nun eigentlich SNFs? Hierbei handelt es sich um Pflegeheime für kranke und alte Menschen, die einer intesiven Betreuung bedürfen. Die gesetzlichen Regelungen für deratige Einrichtungen sind streng. So müssen die Patienten zum einen durch Ärzte überwacht werden und es muss eine durchgehende Betreuung durch qualifiziertes Pflegepersonal gewährleistet sein. Die Kontrolle und Lizensierung dieser Einrichtungen erfolgt durch das CMS (Center for Medicare & Medicaid Services). Der überwiegende Teil der Patienten in Langzeitpflege in SNFs leidet an Alzheimer bzw. Demenz, diese Personen bedürfen also einer besonders intensiven Betreuung. Darüber hinaus ist auch eine Kurzzeitpflege im Rahmen einer Rehabilitation oder einer fortgeführten Behandlung nach einem Krankenhausaufenthalt möglich.

Nimmt man die Einnahmenverteilung genauer in den Blick, wird auch klar, warum die staatlichen Versicherungsprogramme für OHI derart wichtig sind. Die Mieter der Objekte von OHI im Bereich SNFs sind in sehr hohem Maße von Medicaid und Medicare abhängig. Ende 2019 stammten nicht einmal 13 % des Umsatzes von Privatzahlern. Fast 90 % kommen aus den staatlichen Programmen.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Diese Tatsache stellt gleichzeitig einen der größten Risikofaktoren bei einem Investment in OHI dar. Für das Unternehmen besteht eine hohe Abhängigkeit von regulatorischen Entwicklungen. Eine mögliche Kürzung von Mitteln wäre für die Betreiber von SNFs fatal, da hier in der Regel bereits mit sehr niedrigen Margen gearbeitet wird. Für OHI als Vermieter hätte dies natürlich mittelbar ebenfalls deutliche Auswirkungen. Als Beispiel sei hier Obamacare angeführt. Die Reform hatte für eine Verschärfung der Vorgaben zur Pflegequalität geführt, was die Kosten für SNF-Betreiber erhöhte. Dies war notwendig, nachdem in den Medien immer wieder Fälle mangelhafter Pflege bekannt geworden sind.

Durch weitere gesetzliche Änderungen hat sich die durchschnittliche Anzahl an Abrechnungstagen verringert sowie die Zusammensetzung an Leistungen aus Medicare und Medicaid zu ungunsten der SNF-Betreiber verschoben, was zu weiterem Kostendruck geführt hat.

Als wäre dies nicht genug, ist die durchschnittliche Belegungszahl der Betten ebenfalls seit mehreren Jahren rückläufig.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Im Vergleich zur Konkurrez steht OHI zwar besser dar, die Auslastung stagniert seit 2016 jedoch auf reduziertem Niveau.

Bei Rechtsänderungen, die in diesem Bereich immer wieder durchgeführt werden, kommt es auch immer wieder zu Insolvenzen bei SNF-Betreibern. Aus diesem Grund ist es wichtig, sich die Mieterstruktur von OHI genauer zu betrachten. Mit Ciena hat nur ein Mieter knapp über 10 % Anteil am Umsatz von OHI. Die Mieterstruktur ist ausreichend diversifiziert.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Geht allerdings einer der großen Mieter pleite, würde das OHI empfindlich treffen. Das Unternehmen hat hiermit durchaus bereits Erfahrungen gemacht. Anfang der 2000er Jahre gab es bereits erhebliche Schwierigkeiten bei Mietern, was OHI an den Rand der Pleite brachte. Die Dividende musste für längere Zeit komplett gestrichen werden. Das heutige Management war damals bereits teilweise am Ruder und reagierte bei einer ähnlichen Situation im Jahr 2017, als mehrere Mieter in Zahlungsverzug gerieten, sehr umsichtig. Die Dividende konnte gehalten werden.

Insgesamt besitzt OHI derzeit 959 Immobilien in den USA und Großbritannien.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Einrichtungen sind über das gesamte Gebiet der USA verteilt, so dass hier kein Klumpen besteht.

Quelle: Unternehmenspräsentation

OHI ist mittlerweile der einzige REIT, der hauptsächlich in SNFs bzw. in derartige Gebäude investiert. Die Konkurrenz hat sich aus diesem Bereich entweder ganz verabschiedet oder arbeitet nur mit einem kleinen Teil des Portolios im Bereich SNFs.

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Omega Healthcare ist bei einigen Brokern auch sparplanfähig.

Trade Republic kann ich als Broker guten Gewissens empfehlen. Seit neustem sind hier neben vielen ETFs auch 1.000 Aktien sparplanfähig. Das Ganze ist ab 10 Euro je Aktie möglich und kostenfrei. Eine dieser Aktien ist OHI. Falls du noch kein Depot bei Trade Republic hast, kannst du dir hier eines eröffnen.

Auch bei der Consorsbank kann OHI bespart werden. Wenn ihr über den Empfehlungslink ein Konto bei der Consorsbank eröffnet, erhaltet ihr 20 Euro Prämie für den ersten Sparplan.

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Fundamentaldaten

Mit einer Marktkapitalisierung von knapp unter 7 Milliarden Dollar ist OHI kein kleiner REIT, ist aber von den großen weit entfernt. Der größte REIT im Bereich Healtcare – Welltower, kommt auf eine Marktkapitalisierung von knapp 23 Milliarden Dollar.

Anhand der langfristigen Entwicklung der FFO ist erkennbar, dass ein steigernder Trend der Einnahmen vorhanden ist.

Quelle: Aktienfinder

Hier sind sehr schön die oben angesprochenen Probleme Anfang der 2000er, sowie in angeschwächter Form in 2017/2018 zu sehen. Momentan haben sich die Einnahmen stabilisiert, die Dividende ist durch die FFO gut gedeckt.

Sehr positiv ist, dass OHI durch Corona bisher fast nicht getroffen wurde. Die Höhe der eingegangenen Mieten liegen derzeit auch weiterhin bei knapp 99 %.

Sei dem Jahr 2004 lag der durchschnittliche Return der Aktie bei 12,7 %. OHI ist bzw. war also viele Jahre auf dem Wachstumspfad.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Finanziert wird dieses Wachstum vor allem durch die Ausgabe neuer Aktien, was bei REITs jedoch Standard ist, da 90 % der steuerbaren Gewinne an die Aktionäre ausgeschüttet werden müssen. Darüber hinaus werden Neuakquisitionen über die Aufnahme von Fremdkapital finanziert. Die Höhe der Schulden bewegt sich dabei auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts beim Unternehmen. Die Fälligkeiten sind gut gestaffelt.

Quelle: Unternehmenspräsentation

Die Dividende wird seit mittlerweile 17 Jahren jedes Jahr erhöht. Vor den Problemjahren 2017/2018 sogar in jedem Quartal. Für die nächsten Jahre gehe ich von einer jeweils minimalen Steigerung aus, sollten nicht wieder massive Probleme auftreten. Die derzeitige Rendite liegt oberhalb der 9 % und ist damit historisch hoch.

Seit 2003 hat Omega den breiten Markt deutlich outperformt. Die durchschnittliche jährliche Dividendensteigerungsrate lag bei fast 20 %. An den Erhöhungen der letzten Jahre kann man jedoch erkennen, dass diese Zeiten mittlerweile vorbei sind.

Quelle: Fastgraphs

Aus Bewertungssicht ist das Unternehmen nach allen Kriterien derzeit unterbewertet. In 2019 ist die Aktie sehr stark gelaufen, was man unten gut erkennen kann. Aus einer bestehenden Überbewertung ist mittlerweile eine Unterbewertung geworden.

Quelle: Aktienfinder

Fazit

Bei einem Investment in OHI muss man sich der Risiken (vor allem der politischen) bewusst sein. Es handelt sich hier um kein Unternehmen, welches man einmal gekauft und dann liegen lässt. Sollte es zu gravierenden politischen Veränderungen kommen oder einer bzw. mehrere der großen Mieter in Schwierigkeiten kommen, ist die Dividende schnell in Gefahr.

In den letzten Jahren gab es mehrere Chancen, zu einem angemessenen Preis in die Aktie einzusteigen. Für mich persönlich wird sie immer dann interessant, wenn der der Preis unter die 30 Dollar Marke fällt. Die Dividendenrendite nähert sich dann der 9 % Marke, was aus meiner Sicht angemessen ist für die vorhandenen Risiken.

OHI selbst rechnet mittel- bis langfristig aufgrund der Demografie mit einer steigenden Nachfrage nach SNFs. Dem würde ich zustimmen. Kurzfristig sind alleridngs, was man an den Belegungszahlen erkennen kann, noch genügend Betten vorhanden.

Ich selbst habe momentan 430 Aktien des Unternehmens im Depot. Bei Kursschwäche liege ich auf der Laufer zum Nachkaufen.

Jetzt freue ich mich auf eure Meinung zu OHI? Seid ihr investiert oder ist euch das Geschäftsmodell zu unsicher. Schreibt es mir in die Kommentare.

Quelle der Grafiken und Bilder: Unternehmenswebsite, Aktienfinder, Fastgraphs

Alle Artikel auf beamteninvestor.de stellen keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf eines Wertpapiers dar. Die Informationen geben lediglich einen Einblick in die Meinung des Autors.

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